Ақшасыз жылжымайтын мүлікке инвестиция салу стратегиясы
Ақшасыз жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың стратегиясы бар.
Бірнеше жүздеген бизнес карточкалардың құны сияқты аз бастауға болады. Бұл «жеңіл ақша» туралы мақала емес. Жылжымайтын мүлікке өзіңіздің қалауыңыз бен кейбір аяқтарыңызбен инвестициялауды бастаудың оңай жолы бар, бірақ қысқа мерзімде қалтаңызда ақшаға айналуы мүмкін.
Барлық жерде, теледидарда, баспада және Интернеттегі барлық әдістерді үйрететін гурус бар. Сіз жылжымайтын мүлікке инвестициялау веб-сайттарынан көп нәрсені біле аласыз, бірақ өте қымбат курсқа немесе тәлімгерлікке ақы төлеуге қатысты абай болыңыз. Басқалар инструктордың сізді қаншалықты білетінін және үйрететініне қарамастан, қиындықты үйренді, әлі де сізден шығып, оны жүзеге асырады. Кейбір техникалар жылжымайтын мүліктен ақша алуға мүмкіндік береді:
- Bird Dogging
- Тапсырмалар
- Лизинг опциялары
- Сэндвич лизингісі
- Артқа қарай жабу
Мұнда осы техникалар туралы шолу, олардың қалай жұмыс істеп жатқаны және қандай да бір жылжымайтын мүлік инвесторлары өздерінің инвестициялық қызметінде ертерек ақшалай кірістерді қалай пайдаланатынын біледі.
Bird Dogging
Сіз құс иті жылжымайтын мүлік инвесторларын ұсына алатын бағаны шынымен бағалай алмас бұрын, осы инвесторлардың кім екендігін қарастырайық. Алғашқы нәрсе - бұл «снаряд», үй сатып алу, оларды түзету және пайда табу үшін тез сатады.
Содан кейін ұзақ мерзімді инвестор бар, ол үйлерді жалдау қасиеттері ретінде сатып алады, ақша ағыны мен уақытты бағалайды.
Кез-келген жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың стратегиясы өте пайдалы болуы мүмкін. Инвестор таңдаған стратегия - олардың мақсаттары, темпераменті және тәуекелдерге төзімділігі.
Көптеген адамдар, әсіресе, ұзақ мерзімді жалға берушілер деп ойлағаннан әлдеқайда көп инвесторлар бар. Олар кім? Тек бірнеше адам теледидарда көретін жоғары профиль түрі болып табылады. Көптеген адамдар күн сайын көретін адамдар. Олар басқа табысты бизнеске ие болуы мүмкін және ақшасы бар, олар жылжымайтын мүлікке инвестиция салғысы келеді.
Өз бизнестерін іске қосу уақыттың көп бөлігін талап етеді және олар жылжымайтын мүлік жөніндегі агенттер сияқты дәстүрлі ресурстарға сенім артуға бейім. Әдетте олар жылжымайтын мүлік агенттері бірнеше листингілік қызметтің ( MLS ) түгендеу жұмыстарын жасайтындықтан, олар осы мәмілелерге қарағанда көбірек төлейді. Баға беруде икемділік көп емес, әсіресе мәміледегі комиссиялар.
Көптеген инвесторлар бірнеше қасиетті сатып алады. Оларды сатып алу туралы келісімге қол жеткізгенде, олар үй сатып алу туралы 10% -дан 40% -ға төмен ақша сатып алатындығын айтқан болса, олардың қандай қарым-қатынастары болады? Жауап қарапайым, себебі олар ақша табу үшін.
Үйге қанша ақша төлейтіні, ақша қаражатының ағынынан инвестицияларды қайтару неғұрлым жақсы болса, соғұрлым тезірек олар өздерінің капиталына кіреді.
Олар бұл адамға мәмілелерді әкелуін қалайды. Бұл адам құс иті деп аталады. Бұл көтерме саудагер болу секілді.
Жұмыс, зерттеу және тергеу арқылы құс иті сатуға мәжбүр болған иелері немесе иеліктен шығып, ипотекалық қиындықтар немесе иеліктен шығарған үй иелері тапты. Бұл құс-құс болып табылады, және ол бастау үшін қолма-қол ақша талап етпейді, тек кейбір бизнес карточкалары және көп күш. Дегенмен, ол орташа адамға бизнесті инвестициялауды тым көп борыштармен және қолма-қол ақшамен емес, жылжымайтын мүлікпен жасай алады.
Олар үйлерді іздейді, жылжымайтын мүлік агенттері тізімде жоқ. Іс жүзінде, кейбір құс иттері оларды сатумен айналысатын жылжымайтын мүлік агенттеріне ие болады. Құс иті инвесторға табысты инвестицияларды ұсынады және төлемдер 2000-нан $ 10,000-ға дейін бір мәміле жасасуы мүмкін.
Тапсырмалар
Өз ақшаңызды пайдаланбай, жылжымайтын мүлікке инвестиция құюдың тағы бір тәсілі тапсырмаларды пайдалану болып табылады. Бұл күрделі процесс емес, бірақ сатып алушыңызды сатып алу туралы келісімшартқа кірмей тұрып құрастыруды талап етеді. Сіз шынымен сатушымен мәміле жасасып, сатып алу туралы шарт жасасасыз. Келісім Сатып алушының «Сіздің атыңыз және / немесе тағайындалуы» екендігін көрсетеді.
Бұл келісімшартты басқа біреуге, сатып алушыға, сатушының келісімінсіз тағайындауға мүмкіндік береді. Олар ақшаны сатып алушы болуға тиіс, бірақ бұл әдетте мұндай мәмілелерді жасайтын жағдай. Сатып алушы сатып алушы болып табылатындығын және сатып алу туралы келісім-шарттың шарттарына сәйкес мәміле қалыпты түрде жалғасатынын сатушыға хабарлау қажет.
Мәмілелерді беру кезінде тағы бір мәселе - сатушыға берген ақшалай депозит. Бұл ақша жабылуды басқаратын тақырыптық компанияға тапсырылады, және сіз бұл қайтарылмайды. Ол сіздің сатып алушыға ауысады. Осылайша, сіз бұл соманы мүмкіндігінше төмен деңгейде ұстағыңыз келеді, себебі мәміле жабылмайды деген қауіп бар.
Егер сіз үнемі инвесторлармен жұмыс істесеңіз, сіз келісімшартты тапсырған кезде өз ақшаңызды ала аласыз және жабылғанға дейін күте тұруыңыз мүмкін. Дегенмен, мәміле жабылған кезде төленуі мүмкін. Әрине, егер белгілі бір сатып алушылармен жақсы келісесіз және олармен жасалған мәмілені сипаттай алсаңыз және ауызша міндеттемеңізді ала алсаңыз, үйді құлыптаудан бұрын сіз өзіңізге бұрынғысынша ақша ала аласыз.
Лизинг опциялары
Жалдаудың опциондық стратегиясының негізгі компоненттері ай сайынғы жалдау ақысы мен жалдау мерзімі аяқталғаннан кейін мүлікті сатып алу мүмкіндігі бар жалдау болып табылады. Ол қалай жұмыс істейтінін көрсету үшін мысал арқылы жүгініңіз. Сіз жалгерлік меншік ретінде үйге ие болғыңыз келетін инвесторсыз, бірақ алдын-ала төлем үшін жеткілікті ақшамен отырасыз. Сіз тіпті қарызды тым қымбатқа түсетін несиелік балл ала аласыз.
Маркшейдерлік белгілер, газет және Craigslist жарнамаларымен маркетинг арқылы немесе ауызша ауызша жолдау арқылы сіз өз үйлеріңізді сата алмаған жоғары дәрежелі үй иелерін табасыз. Гипотетикалық мысал қарастырайық. Айталық, үй иелері үйге кірді, бірақ сата алмады.
Қазіргі нарықта үй 100,000 доллар тұрады, олардың ипотекалық балансы $ 70,000 құрайды, ал олардың төлемдері айына $ 525 құрайды, салықтар мен сақтандыру. Бір ерлі-зайыпты өз жұмысын тоқтатты, екіншісі жақсы жұмыс орнында болды, сондықтан олар жақында қозғалуы керек. Біздің инвестор не істейді:
- Тұрғын үйді жалдау төлеміне тең лизинг төлемімен 3 жылға үйді жалға беру туралы ұсыныстар.
- Жалға алудың соңында үйді 80 000 АҚШ долларына сатып алу құқығына ие болу үшін оларды 1500 АҚШ доллары төленбейтін жалға беру опционы ретінде төлейді.
- Келісімшартпен инвестор маркетингті немесе үйді жалдауға $ 750 / ай төлеуге дайын үйді табу үшін басқа әдістерді пайдаланады. Олар кем дегенде бір жыл жалға алады.
- 3 жыл ішінде жалдау кезінде салық және сақтандыру сол қалпында қалады, бұл ретте төлемдер бойынша ақшаны сақтап, сол заттарға қатысты.
- Қолма-қол ақшаны: $ 525 х 3, бірінші және соңғы айда жалдау төлемдері және кепілдік депозит = $ 1,575 + $ 1,500 жалдау опционына төлем = $ 3,075.
- Ақшалай қаражат: $ 750 x 3, бірінші, соңғы және кепілдік депозит үшін = $ 2 250.
Бұл жағдай нашар жағдайға байланысты, ал инвестор қалтасынан $ 825. Дегенмен, олар сатушымен жақсырақ келіссөз жүргізіп, қауіпсіздік депозитін кейінге қалдырды, немесе мүлдем жойып, қалтасынан 300 долларға дейін түсірді.
Бұл үйді бақылап, соңында пайдалы сатып алуды тоқтату жаман емес. Бұл төленетін бағадан әлдеқайда артық және үш жылдық жалға беру кезінде бағаланады. 3 жыл ішінде $ 250 / айлық оң ақша ағымы $ 9,000 болады. Осылайша, тіпті егер инвестор өз үйін сатып алуды жүзеге асырмаса да, олар инвестициялаған қолма-қол ақша сомасын ескере отырып, жақсы пайда табады.
Сэндвич лизингісі
Сэндвичті жалға беру - бұл атау сияқты: инвестор ортасында екі жалдау нұсқасы. Бұл жағдайда инвестор жалдау мерзімінің соңында мүлікті арзанға сатып алу мүмкіндігіне ие болғысы келеді және олар үй сатып алғысы келетін, бірақ кредиттік проблемалардан немесе жетіспеушілігінен мүмкін болмайтын жалға алушыны табғысы келеді ақшаны алдын-ала төлеу үшін. Осы жағдайдағы адамдардың көпшілігі өздерінің үйін табуға қуаныштымыз, олар лизинг опциясымен сатып ала алады, олардың несиесін жақсартуға және алдын-ала ақы төлеуге уақыт бөледі.
Біз алдыңғы мысалды қолданамыз, бірақ тұрақты клиенттің орнына инвестор үйді жалдау немесе жалға алуды қалайтын адамды табады. Барлық сандар бірдей, тек қана жалгер сатып алушы 3 жыл бойы жалға алу мерзімінің соңында үйге ие болғысы келеді.
Жалға алушы сатып алушы қазір бірінші, соңғы және кепілдік депозитін алдын-ала төлеп қана қоймайды, сондай-ақ жалдаудың соңында үйді сатып алу құқығына арналған жалға берілетін опционды қайтармайтын төлем. Сондай-ақ, жалға алушы сатып алатын болса, үйді сатып алса, бағасы 110 000 АҚШ долларын құрайды. Енді инвесторға арналған ақша ағыны келесідей көрінеді:
- Бірінші жалдау нұсқасы үшін сатушыға сатылған $ 3,075.
- $ 750 x 3 = $ 2 250 + $ 1500 жалдаушының сатып алушысынан жалдау опционын төлеу = $ 3 750.
- Инвестор ақ лизинг опционын төлеуді талап етті, бірақ екі мәмілеге қол қойған кезде 675 АҚШ доллары көлеміндегі оң ақшалай қаражат ағынына көңілі толды.
- Сатушы $ 345, айына $ 345 (бірінші / соңғы ақы төленетін) үшін $ 675, ал үйді $ 110,000 сатып, тек $ 80,000 төлейді.
- Инвестордың жалпы пайдасы 39,175 АҚШ долларын құрайды, олардың ақша қаражаттары нөлдік доллармен салынған.
Осы стратегияның тағы бір артықшылығы - жалға алушы үйге иелік етуге үміттенеді және оны жақсы күтеді. Іс жүзінде, кейбір инвесторлар жалға берушілерді жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін бірінші $ 100 немесе одан да көп соманы төлеуді талап ететін жалдау туралы келіссөздер жүргізуде. Сақтандыру мен салықтар бастапқы ипотекалық төлемде төленетін болғандықтан, шығындар аз болады.
Егер инвестор барлық негіздерді жабғысы келсе, олар кепілге салынған төлемдерді тікелей сата алады, сатушының оларды әдеттен тыс жерде қалдыруына жол бермейді. Жалдау нұсқалары мен сэндвич лизингі - бұл жылжымайтын мүлік инвесторлары жиі портфолиосы қасиеттерін қосу және ай сайынғы ақшалай қаражат ағындарын салу стратегиялары.
Артқа қарай жабу
2007 жылы басталған тұрғын үй және ипотекалық несие беру несиелеу мен жылжымайтын мүлікпен мәміле жасаудың көптеген өзгерістерін жасады. Екі жақты жабуды жүзеге асыратын және бір мәмілені басқа біреудің қаражатынан қаржыландыратын атақты компаниялар қазіргі уақытта еш жерде жоқ. Алайда өзіңіздің ақшаңызды пайдаланбай, арт-артқы жабылулармен көтерме және сатылатын қасиеттер бар.
Әрине, бірінші талап - сізде тиімді көтерме мәміле жасау. Сіз дұрыс баға бойынша сатып алынған бірінші мүлікті және жақсы инвестордан оны жақсы пайдадан сатып алуыңыз керек. Алғашқы мәмілені жабу үшін өзіңіздің инвесторыңызға екінші сатылымды жабу үшін басқа адамдардың ақшасын пайдаланғаныңыз үшін пайда алу үшін талап етілетін ақы төлеуге жеткілікті болуы керек.
Транзакциялық қаржыландыру - сол күні немесе әдеттегі 24 сағат ішінде сатуға арналған бір келісімшартты қаржыландыру үшін өте қысқа мерзімді несиені алу үдерісі. Транзакциялық несие беруші қаражатты бірінші келісімшартты жабу үшін қажетті атаудағы компанияға орналастырады.
Бұл мәміле жабылғаннан кейін, сіз екінші келісімге көшесіз, әдетте оның артында жоспарланған. Осы мәміленің жабылу мәлімдемесі транзакциялық кредиторға алғашқы мәміле бойынша алынған ақшаны және олардың комиссиясын төлеуді көрсетеді. Бұл, әдетте, кем дегенде 2500 АҚШ долларын құрайды, сонымен қатар қарызға алынған соманың пайызына негізделуі мүмкін. Сіз теңгерімді және пайдаңызды аласыз.