Коммерциялық кредиторлар олардың андеррайтингінде өте абай. Сатып алушылардың жеке кредиттік тарихтары коммерциялық кредиттеуде сирек маңызды болғандықтан, олар кредиттік шешімдер қабылдау үшін басқа критерийлерді пайдаланады. Коммерциялық жылжымайтын мүлік табысты қалыптастыру үшін сатып алынады, сондықтан танымал критерийлердің бірі - қарыз алушыларға кепілдікке ақшаны дұрыс төлеп, пайда табу үшін жеткілікті ме, жоқ па, табыс табу.
Кредитор пәтер немесе көпбалалы жылжымайтын мүлікке қараған кезде, ипотекалық несие беріле ме, қаншалықты DSCR, не қарыздар бойынша қызмет көрсету коэффициентінің көмегімен анықтауға болады. Бұл қарапайым есептеу, бірақ өте маңызды. Кредитор жеке несие немесе меншік иелерінің тарихымен шынымен де алаңдаушылық білдірмейді. Инвестицияның мақсаты - ROI, Инвестициялық кіріс және ақшалай қаражат ағыны, сондықтан ақша ағымы негізгі қарыз болып табылады.
Шын мәнінде, инвесторлар пәтер жобасына ақшалай қаражаттардың қозғалысы туралы есептердің дұрыс екеніне көз жеткізу үшін кредиторлардың қамқорлығын бағалайды. Олар кірістер мен шығыстарды көрсететін қаржыларды көргісі келеді. Олар кейінірек бұл сандар болашаққа қарай жалғасады ма, әлде жақсы немесе нашар болатынын анықтайды. Ақшалай қаражат ағыны борышқа қызмет көрсетуді жеткілікті түрде жабатындығын көрсеткенде, ол инвестордың (лердің) инвестициялық таңдауын және бағалау дағдыларын тексереді.
DSCR-ні жобамен және ипотекалық несиені қалай есептеуге болатындығын көру үшін көптеген орындар бар болса да, сатып алушы сатып алатын деп есептейтін жобаға қанша ақша ала алатындығын білгісі келеді. Инвесторлар өздерінің есептерін жасайды және таңдалған несие берушілерін өздерінің пайда болған нөмірлерін растау үшін іздейді.
Осыған байланысты инвесторлар мен кредиторлардың ортақ мақсаты бар. Жобаның жеткілікті пайдасы бар ма?
Біз осы бағытта екі бағытта қараймыз, ағымдағы DSCR-ді иемденіп, кредитордың қажетті DSCR-мен мүлікті бағалаймыз. Бұл есептеме жалпы сомаға ең төменгі қолайлы DSCR коэффициентін 1,20 мөлшерінде қолданады. Содан кейін біз DSCR-ні алудың басқа бағытын жасаймыз.
Күрделілігі: орташа
Қажетті уақыт: 20 минут
Мұнда қалай:
- Бос жұмыс орындарын және несиелік шығындарды алып тастағаннан кейін ақша ағынын немесе жалпы операциялық кірісті анықтаңыз.
Жалға беру құны $ 187,000 / жыл - 9% бос орын және несие шығыны ($ 16,830) = $ 170,170
- Одан кейін СОИ-ға немесе операциялық және басқаруға арналған барлық басқа шығыстарды, оның ішінде салықтар мен сақтандыруды қоса алғанда , таза операциялық табысқа барыңыз.
Жалпы операциялық кіріс - Барлық шығыстар = NOI немесе таза операциялық кіріс
$ 170,170 - 72,470 (шығындар) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 ай = $ 8142 / ай NOI
- Егер кредитор ең аз қолайлы DSCR коэффициенті 1,20 болса, онда айына $ 8142 ай сайынғы ипотекалық төлемнің 1,2 есе болуы керек. Бұл максималды төлемге жету үшін $ 8142-ні 1,2-ке бөлу керек.
$ 8142 айлық таза кіріс / 1.20 ең төменгі DSCR = $ 6785 / айлық ипотекалық төлем.
- Қазір қолданыстағы ставкалар бойынша қанша мөлшерде несие алуға болатындығын анықтау қажет. Егер бұл сатып алушы 30 жылдық несие бойынша 6,875 пайыздық сыйақы ставкасын күтуі мүмкін болса, онда ипотекалық калькулятор бұл мүліктің несиелері мен пайыздық мөлшерлемелері негізгі және пайыздық төлемдерге әкеп соқтыратындықтан, айына $ 6785, ең төменгі 1,20 DSCR.
Ипотекалық калькулятордың көпшілігі несие сомасын есептеу үшін төлемді, пайыздық мөлшерлемені және уақытты енгізуге мүмкіндік береді.
- Біз басталған кезде, біз DSCR-ні пайдалана отырып, ипотекалық сомаға қолдау көрсететінімізді білетінбіз, өйткені сатып алушылар сатып алу үшін бағаланатын мүлікті кепілге алуға қаншалықты қарыз алуы мүмкін екенін бағалауға тырысады. Бірақ, жобаны жүзеге асыру шығындарын және ипотекалық төлемдерді білетін біз DSCR есептеуін жасайық.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Жылдық ипотекалық төлемдер = 1.30 DSCR
1.3 - бұл жағдайда 1.2 қарағанда жақсы, сондықтан, мүмкін, қолайлы DSCR. Дегенмен, егер жаңа несие операциялық жобада ізделсе, ағымдағы NOI пайдаланылатын болады, біз алдымен ипотекалық несие ретінде қол жетімді болатынын көрдік.
Сандар жұмыс істегенде, инвесторлар мен кредиторлар жобаны қаржыландыруға және болашақтағы рентабельділікке жақсы көңіл бөле алады.
Сізге не қажет:
- Жылжымайтын мүлікке кіріс пен шығыс туралы мәліметтер.
- Ипотекалық калькулятор.