01 - Жылжымайтын мүлікке инвестицияларды бағалау сандық және сапалық болып табылады
Мен келесі күні әлеуетті инвестицияларды қарастырдым. Бұл отыз жыл бойы болған иеленушіге толығымен иелік етіп жүрген төрт бірлі көп үй жанұясы. Оның иесі эклектикалық академик болды және барлық жерде бриц-а-брактар мен антиквариат шашылып жатты. Орын дұрыс емес бөлінген жоқ. Кілемді ауыстыру қажет, ал едендер жөнделді. Ауыстырылған іргетас жердің қабырғаларын бітеп, әртүрлі қабырғалардан жоғары және төмен төбелерді жаратты.
Мен өзімнің кейбір достарыммен үйді аралап көрдім - жылжымайтын мүлікке қызығушылық танытқан жұп. Олар есікке кірген сәттен бастап орынды жазды. Бірақ, мен осы қалыңдығын және жарықтарын көргенде, бір нәрсе көрдім: ақша. Қордың проблемалары бәсекелестікті азайтатын және баға белгілеуді жұмсартатын инвесторлардың көбін қорқытады.
Бірақ мұндай мәмілені қалай бағалауға болады? Немесе бұл мәселе бойынша кез келген мәміле? Мен өз пікірімді екі санатқа бөлемін:
• Сандық: жылжымайтын мүліктің инвестиция ретінде қалай орындалуын күтемін? Осы жағынан менің калькуляторымды немесе менің электронды кестемді, немесе менің бағалау бағдарламамды қуып шығара аламын және кейбір нөмірлерді іске қосамын.
• Сапалы: Мен өзімнен «өзімнен аламын ба?» Деп сұрауға тура келеді. Егер сіз жылжымайтын мүлік инвесторларының басым көпшілігі сияқты болсаңыз, онда сіз қосалқы таймер болып табылады. Бұл дегеніміз, сіз бұл жобаны өзіңіздің «күндізгі жұмысыңыздың» үстіне қойып, оны кейінірек басқаруыңыз керек. Талдаудың бұл бөлігі кейбіреулерді іздейді; калькулятор сізге көмектеспейді.
02 - Сандық - Қақпақты пайдаланып сандарды іске қосу
Өзімнің жеке инвестициямды қарастырған кезде, мен үш маңызды тұлғаға қараймын. Капиталдың мөлшерлемесі - осы құралдардың алғашқысы.
Капитал мөлшерлемесі - жай ғана жылжымайтын мүлік бағасына бөлінетін жылдық таза кіріс. Көптеген жылдар бойы инвесторлар «1%» ережесін қолданып келеді, ол жай ғана мүліктің мүліктік жалақысы 1% құрайды. Кейбір нарықтар мүліктік құндылықтардың құнсыздануына байланысты бұл қатынастан ауытқып кетті, бірақ басқаларда 1% ережесіне сай қасиеттерді табуға болады. Алайда, ең алдымен, 1% пармақ ережесі, жылжымайтын мүлікке жыл сайынғы негізде ақшалай қаражаттардың жеткілікті ағындарын жасайтын немесе жасамайтындығына қатысты әділ көрсеткіш болып табылады. Онда, әрине, бұл айнымалылар көп (салықтан пайыздық мөлшерлемелерге дейін төлейтін пайыздық төлемге дейін), бірақ бұл бастапқы нүкте.
03 - Ақшалай қаражаттардың қозғалысы сандық бағалау құралы ретінде
Қақпақ мөлшерлемесі туралы қамқорлық жасаудың жалғыз себебі, сіз шынымен де инвестициялардың қандай ақша ағыны жасалатынына қарапайым проксиге тырысып жатырсыз. Инвестициялау кезінде қолма-қол ақша патша - бұл есепте сіздің қауіпіңізді ескермеңіз.
Ақша ағынының бағалануы негізгі күтілетін ақшалай қаражаттардың жылыстауын (салықтар, негізгі сомалар, пайыздар, шығындар, бос орындар, төлемдер, жөндеу) жоспарлауға және оны меншікке шығаратын табысқа салыстыруды білдіреді. Оны электрондық кесте арқылы немесе жылжымайтын мүлікті бағалау бағдарламалық жасақтамасын қолдануға болады.
04 - Сандық жылжымайтын мүлікке инвестицияларды талдау құралы ретінде қайтару көрсеткіші
Ақша ағымы, өз кезегінде, мүліктің күтілетін қайтарымдылық мөлшерлемесін (ROR) есептеуге мүмкіндік береді. Кірістің ставкасы - кірістілік өлшемі; ол жоба жобаға салынатын ақшаға қарсы келетін ақшаны өлшейді.
Бұл коэффициентті есептеу үшін электрондық кесте немесе жылжымайтын мүлікті бағалау бағдарламасы қажет болады. Менің ойымша, бұл өте пайдалы, себебі бұл мен үшін инвестициядан күтілетін қайтарымды салыстыруға мүмкіндік береді. Мәселен, егер мен осы баптың басында сипатталған мүліктің сандарын жүгіріп шықсам, 8% қайтарымдылық көрсеткішіне оралдым.
Мен қор нарығына 8% инвестиция құюды күтуге болады (төмен тәуекел және көп күш жұмсау). Тәуекел мен күш-жігер үшін бұл жобаны 20% -дан солтүстікке қарай қайтаруды күтемін.
05 - Сапалы - Жобаны жүзеге асыра аласыз ба?
Жоғарыда айтып өткенімдей, сіздің калькуляторыңыз мұнда көмектеспейді. Бұл сізге айнаға қарап, жобаға жұмсауға қанша уақытыңыз бен күш-жігеріңіз туралы ойлану керек.
Тағы да, осы мақаланың басында айтып өткен жобаға қарап көрейік. Айталық, сіз оны ұқсас мүмкіндікті салыстыра аласыз; сол маңайдағы басқа көпбалалы, бірақ аз жұмысты талап етеді. Екіншіден, қайтып келудің айтарлықтай жоғары мөлшерін ұсынмағанша, бұл мүмкіндікті жоғары деңгейдегі үстінен алуға болады. Бірақ қаншалықты жоғары?
Инвесторларды бастау үшін әрдайым бірдей ұсыныс беремін: Бұл салада сақтықпен жағымсыз. Сіз жасай алатын жоба шексіз жақсы, сіз жарты жолда болған кезіңізде өртегеніңізден гөрі әлдеқайда жақсы. Жайлылық ауқымыңызда кейбір жақсы нөмірлерді ұсынып, оны жасаңыз, одан кейін келесі жолы қиын әрі үмітпен тиімді жобаға жүгініңіз.
Қорытынды:
Талдау - бұл жартылай өнер, бөлік ғылымы. Инвестицияларды бағалау туралы қосымша ақпараттар алу үшін осы бөлімдегі басқа тақырыптарды қараңыз.
Автор Крис Смит жылжымайтын мүлік инвесторы, инвесторлар мен жылжымайтын мүлік саласындағы мамандарға онлайн-анықтама жасаушы және Corporate Finance Magazine, Euromoney және Business Journal Network мақалаларын жариялады.