Мәні таза операциялық табыстың мөлшеріне байланысты
Егер Сіз жылжымайтын мүлік инвесторы болсаңыз және сіз мүлікті сатып алуды қарастырсаңыз, онда сіз жасай алатын алғашқы нәрселердің бірі бұл мүліктің нарықтық құнды ғана емес, сондай-ақ операциялық кірістер мен шығындарды да анықтайды.
Сізге ақшалай қаражаттардың қозғалысы мен кірістілік мақсаттарына сай келетін-берілмейтінін айтады. Егер сіз жұмыс істей бастасаңыз, капитал мөлшерін түсіну болашақтағы бизнестің өсуі үшін маңызды.
Мүліктің мәнін анықтау
Сіз алдымен сіз немесе сіздің клиентіңіз қарайтын субъектінің таза операциялық табысын (NOI) анықтауыңыз керек. Жалға берілетін мүліктің NOI - бұл оның шығындарын өтегенде оның жалгерлігі. Егер бұл тұрғын үй кешені болса, таза жалға алу табысын анықтағаннан кейін анықтаңыз.
Бұл қиындық тудыруы мүмкін, себебі, ең алдымен, ағымдағы иеленушіге тиесілі мүліктен кірістер мен шығыстар туралы есептер қажет болады. Бірақ сіз NOI бағасын сату бағасын капиталдандыру мөлшерлемесі бойынша көбейту арқылы бағалай аласыз.
Мысал
Жалға берілетін алты бөлмелі жоба жалдаудан 30 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі таза пайда әкелуі мүмкін. Соңғы, салыстырмалы, сатылған мүліктен капиталдандыру мөлшерін анықтаңыз. Енді осы таза операциялық кірісті капиталдандыру мөлшерлемесі бойынша ағымдағы жылжымайтын мүлік құнының нәтижесін алу үшін бөліңіз.
Айтпақшы, сіздің салыстырмалы мүлік 250,000 долларға сатылды. Сіз жұмсалған шығыстарды шегергеннен кейін мүліктің NOI-нің $ 50,000 екенін анықтадыңыз. $ 250,000 сату бағасына бөліңіз. Сізде 2 немесе 20 пайыз мөлшерінде капиталдандыру мөлшерлемесі бар.
Егер сіз капиталдандыру мөлшерлемесін 20 пайыз деп есептесеңіз. $ 30,000 20% -ға бөлінген $ 150,000, бұл мүліктің ағымдағы құны болады.
Басқа құралдар
Бұл табыстың құндылықтарын есептеудің жалғыз әдісі емес екенін есте сақтаңыз. Бұл қорапта тек бір құрал. Инвесторлар мен жылжымайтын мүлік мамандарының күнделікті жұмысында қолданатын әртүрлі бағалау және қаржылық көрсеткіштері кейбір құндылықтарға ие.
Жылжымайтын мүлікті бағалау және жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялардың тиімділігін анықтау және жылжымайтын мүлікке иелік ету мен операцияларды жүргізу үшін пайдаланылатын күрделі есептеулерге толы кітаптар бар. Көптеген инвесторлар осы есептеулердің тек жартысын ғана пайдаланады. Кейбіреулерін көтермелеу, кейбіреулерін түзетуге арналған жобалар және тағы басқалары инвестициялауға қолданылады. Олардың кейбіреулері портфельдердің ұзақ мерзімді жұмысын анықтауда жалға берілетін инвесторға пайдалы.
Коммерциялық мүліктік инвестициялар
Коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестициялардың барлығы жаңа математика деңгейіне байланысты. Кредиторлар сатып алуды немесе жобаны қаржыландыратындығын анықтау үшін пайдаланатын өте арнайы есептер бар. Олар туралы білуге болады, өйткені көптеген табысты инвесторлар көптеген отбасылық және коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестиция жасайды.
Пайдалануға болатын бағалау және пайдалық есептеулер сіздің мақсаттарыңыз бен мүліктің түріне байланысты.
Егер сіз бір отбасының жалдау құқығын сатып алған инвестор болсаңыз, сіз кейбір есептеулерді қолданасыз, бірақ, мүмкін, бұл ставка және басқа көп отбасылық бағдарланған есептерге қызығушылық болмауы мүмкін.
Жылжымайтын мүлікті жалға беру
Жылжымайтын мүлікті жалға берудің сәтті басталуына инвестициялау стратегиясы болашақ жылжымайтын мүлікке жалдау кірістілігін дәл бағалау болып табылады. Жалға беру қасиетіне ие болсаңыз, таза жалға беру кірістілігі сізге нарықтық факторлар мен жалға берумен ғана шектелмейді, сондай-ақ басқару және қызмет көрсетуді қоса алғанда, шығындарыңызбен қаншалықты жақсы жұмыс істейтінін көрсетеді.
Төменгі сызық
Кіріс әкелетін қасиеттер арқылы жылжымайтын мүлікке инвестиция жасағандар сатып алатын кез-келген мүліктің құнын анықтау әдісі болуы керек. Капитал мөлшерлемелері коммерциялық және көп үй шаруашылығындағы жылжымайтын мүлікті бағалау мен табыстылықты зерттеуде кеңінен қолданылады.
Олар жылжымайтын мүліктің жақсы сатылатын бағасын анықтау үшін немесе екінші жағынан, сұралатын бағадан басқа аталған мүлік құндылығын анықтау үшін пайдаланылуы мүмкін.
Инвестициялық клиенттерге қызмет көрсететін жылжымайтын мүлік ретінде сіз табыстың қасиеттерін бағалаудың барлық әдістерімен таныссыз. Егер сіз өзіңіздің барлық жалға берілетін мүлікті ұстауға және басқаруға жұмсаңыз, сіз өз еңбегіңізді бағаламасаңыз, материалдарды қоспағанда, шығындарыңыз болмауы мүмкін. Дегенмен, сіз бірнеше шығындарға ие боласыз және Сіздің операциялық табыстарыңыз осы шығыстардың барлық шегерімдерінен кейін сіз алатын нөмір болып табылады.