Бұл кішігірім нөмір сізге ақша табу мүмкін бе деп айтуға болады.
Мұндай мүлікті бағалау қиынға соғуы мүмкін емес. Шындығында, жылжымайтын мүлікке капиталдандыру мөлшерін есептеу оңай және сізді бес минуттан артық қабылдауға тиіс.
Ол ставка ставкасы қандай екенін түсінуден басталады.
Капиталдандыру ставкасы дегеніміз не?
Капитал мөлшерлемесі - сіздің меншікке сіз үшін пайда болатынына қаншалықты сенетіндіктің негізінде инвестициядан күтілетін кірістілік мөлшерлемесі. Әрине, бұл өте маңызды фактор. Сіз ақшаны жоғалтуға ниет білдіре алмайсыз.
Осындай қасиеттерді салыстырудың тамаша тәсілі, өйткені барлық шығындар ескеріледі. Екі қасиет бірдей болса да, біреудің құны әлдеқайда көп болса, бұл одан да көп пайда әкелетіндіктен немесе оның шығындары аз болғандықтан болуы мүмкін.
Капиталдың мөлшерін қалай есептеу керек
Капиталдандыру мөлшерлемесін таза операциялық кірістер мен салыстырмалы қасиеттердің соңғы сату бағаларымен есептей аласыз. Капиталдандыру ставкасы анықталады, содан кейін сатып алуды қарастырған мүлікке кіріс негізінде оның ағымдағы нарықтық құнын анықтау үшін қолданылады.
Біріншіден, ұқсас табыстың соңғы сату бағасын алыңыз.
300 000 долларға сатылған алты бөлмелі пәтер жобасын мысал ретінде қарастырайық.
Енді осы апартаменттің таза операциялық табысын немесе меншік иелері жүзеге асыратын таза жалға алуды анықтаңыз. Ипотеканы қоспағанда, барлық операциялық шығындарды алып тастаңыз. Бұл есептеу сіз үшін ақшаны төлеген секілді қасиетті бағалайды.
Жалға алған кіріс туралы айтатын болсаңыз, сіз шегерілген барлық шығыстар $ 24,000. Енді сауда операциялық табысын сату бағасымен бөліп алыңыз: $ 24,000 $ 300,000 сату бағасына бөлінген шығыстарда Сізге 0,8 немесе 8 пайыз мөлшерінде капиталдандыру мөлшерлемесі беріледі.
Қақпақ мөлшерін қалай пайдалануға болады
Инвестор ставкасын екі жолмен пайдалана алады. Ол жақында сатылған салыстырмалы қасиеттерге арналған нарықтық ставкалар бойынша сатуға ниеттенген мүлікті бағалағысы келуі мүмкін немесе егер ол сатып алуды қарастырса, жылжымайтын мүлік сұранысының бағасы ақылға қонымды ма екендігін анықтауы мүмкін.
Сіз сатқан кезде
Айтыңызшы, сізде кішігірім пәтер жобасы бар және оны сатқыңыз келеді. Сізге жақында сатылған жылжымайтын мүлік туралы ақпарат жиналады. Олар бірнеше немесе одан аз бөліктерге ие болуы мүмкін, бірақ сіз сатқыңыз келетінге ұқсас қасиеттерді табуға тырысасыз.
Сіз алдыңғы үш-төрт ай ішінде сатылған үш қасиетті таба аласыз. Неғұрлым күрделі бөлік - олардың таза операциялық кірістерін табу. Кейде бұл ақпарат листингте сату нүктесі ретінде жарияланады, бірақ жиі ол, әсіресе, таза операциялық кіріс қолайсыз болған кезде. Сіз бұл ақпаратты коммерциялық жылжымайтын мүлік агенттігінен ала аласыз, бірақ, әсіресе сіз онымен сатуға арналған мүлік тізімін жасасаңыз.
Осылайша, сіз жылжымайтын мүліктің үш ставкасына орташа есеппен 9,2% келеді. Сіздің мүліктің таза операциялық табысы $ 31,000. Енді сіз тек қана сіз жасаған операциялық табысты айырбас бағамы бойынша бөліңіз: 3192 $ .092 бөлінген $ 226,957. Мүліктің құны бар.
Сіз осы баған бойынша жылжымайтын мүлік сұрайтын бағаны негізге алып, оны нарыққа орналастыра аласыз.
Сатып алуды қарастырған кезде
Сатып алу туралы шешім қабылдау үшін сипаттарды салыстыру кезінде сіз аталған сипаттармен жұмыс жасайсыз . Бұл олардың таза операциялық кірістерін жеңілдетеді және олардың әрқайсысының қақпақ мөлшерлемесін есептеуге мүмкіндік береді. Одан кейін оларды ең жақсы сатып алатындығын көру үшін салыстыра аласыз.
Бірақ олардың шығындарын тексеріп, кез келген жағдайда жалға беріңіз, себебі шығындарды төмендету немесе жалдау ақысын арттыру мүмкіндігін көре алатын болсаңыз, жоғарыда көтеріле аласыз.
Сізге шығындар жылжымайтын мүліктің түрі мен өлшемі үшін өте жоғары болып табылатынын білесіз немесе сіз бағаланатын жалдау ақысының салыстырмалы қасиеттері үшін нарықтық мөлшерден төмен екендігін анықтауыңыз мүмкін. Бұл жағдайлардың кез-келгені қақпақ мөлшерлемесін арттырады, егер түзетілсе, әлдеқайда әлеуетті қасиет.
Келіңіздер, $ 495,000 бағаланған белгілі бір кішігірім пәтер жобасына назар аударыңыз. Қазіргі нарықта тұр ма, әлде ол артық ба? Тағы да, салыстырмалы қасиеттерге ие болсын және орташа сатылым мөлшерлемесін алыңыз. Біз мысал ретінде 9,2 пайыздық мөлшерлемесін қайтадан пайдаланамыз.
Егер осы мүліктің таза операциялық кірісі $ 39,500 болса, сұраныс бағасы тұр ма? Жоқ, өйткені бұл кірісті ставка бойынша бөлу 429 348 АҚШ долларын құрайды. Сұрау бағасы $ 495 000 белгісінен біраз аз.
Бұл операциялық табыстың қандай тізімді бағасын алу керек? Формуланы айналдырып, сұрау бағасын ставка бойынша көбейтіңіз. $ 495,000-ні 9,2 пайызға көбейтіңіз және сізге қажетті таза операциялық кіріс $ 45,540-ға жетесіз.
Бірақ есіңізде болсын, жылжымайтын мүліктің неғұрлым жақсы ставкасын ақтауға болатыны жақсы себептер болуы мүмкін. Бұл ғимараттар мен қоршаған орта орналасуы немесе сипаты мен сапасы болуы мүмкін. Шешім қабылдағанға дейін барлығы бәрі бағалануы керек, бірақ қақпақ мөлшері көмектеседі.