Азық-түлік көтермелеуден айырмашылығы, жылжымайтын мүлік - жоғары үстеме және жоғары пайда.
Мақалалар мен кітаптардағы көтерме сауда жылжымайтын мүлік жақсы және жаман қамтуды қамтамасыз етеді. Алдымен, жалпы анықтамада қарап көрейік: жылжымайтын мүлікті көтерме сату сатушы мен сатып алушы арасындағы ұстанымға ие және елеулі реабилитациясыз немесе меншік мерзімі жоқ мүлікті дереу қайта сатудан пайда табады.
Бұл менің анықтамам, бірақ менің көзқарасыма сәйкес, менің кең шет елдік жазбаша жұмысымды жылжымайтын мүлікке инвестициялауға арналған «гурус» деп аталатын сүңгуір жазушы ретінде қарастырады. Сіз оны «қашуға» шақыра аласыз, бірақ көтерме сауда кәсіптердің біразын қосады.
Оны әртүрлі өндірістегі басқа көтерме саудагерлерге қарағанда, бұл шынымен де өте төмен деңгейде және жоғары пайда маржа бизнесі. Сізде жоқ:
- қойма алаңдарын жалдау және күту.
- Кеңсе кеңістігінен басқару және сату.
- қызметкерлерге түгендеу жүргізу.
- жүктерді тасымалдау үшін жүк көліктері.
- жоғарыда аталғандардың бәрін жабу үшін сақтандыру.
- Өндірушілерден сатуға дейін көтерме сатып алу қажеттілігі.
Бұл үстеме шығыстар айтарлықтай, ал көптеген көтерме саудагерлер өте төмен сандарда пайда табады. Екінші жағынан, жылжымайтын мүлік сатушысы:
- асхана үстелінен жұмыс істей алады.
- қоймаға ештеңе керек емес.
- қызметкерлерге де, олар үшін де, мекемелерге де сақтандырудың қажеті жоқ.
- үлкен қалтаны қалтасынан тыс аз ақшамен басқара алады.
Сіздің жылжымайтын мүлік саласындағы көтерме саудадағы тұтынушы кім?
Сатып алу немесе бақылау үшін жылжымайтын мүлікті зерттемес бұрын, сатып алушылар күту керек. Бұл сатып алушылар тізімін жасау деп аталады, және сіздің табысқа жетуіңіздің маңызы зор.
Бастапқы тұтынушыларыңыз - басқа инвесторлар, жалға берілетін жылжымайтын мүлік сатып алушылары немесе инвесторларды түзетіп, аударыңыз. Тұтынушыларға бөлшек саудада сатуға болады, бірақ ол маркетинг пен комиссиялық шығындарға байланысты тәуекелге және қымбатқа түседі.
Басқа инвесторлармен қарым-қатынас жасау арқылы сатып алушылардың тізімін жасау керек. Сіз оларға жылжымайтын мүлік инвестициялық клубтарына қатыса аласыз.
Сіз газеттер мен Craigslist-тегі сатылымға арналған жарнамаларды іске қосу арқылы жарнамалайтын боласыз. Негізінде, мүмкіндігінше көптеген жылжымайтын мүлік инвесторларын кездестіріп алуыңыз керек және әрқайсысы туралы осы ақпаратты кем дегенде дерекқор немесе файлды сақтау керек:
- олардың қызығушылықтары.
- олардың негізгі мүдделері; олар түзетіп, флип жібереді ме, әлде жалға беру қасиетін сатып ала ма?
- олардың бағалары мен пайда мақсаттары; басқа сөзбен айтқанда, үйге не төлейді?
Сатып алушы тізімінде кемінде бірнеше белсенді инвесторлар болғанша, шығып кетпеңіз және жылжымайтын мүлік іздеңіз немесе маркетингті іске қосыңыз. Сіз тез арада сату туралы ақылға қонымды болашақсыз мүлікке ие болғыңыз келмейді.
Жылжымайтын мүлікті көтерме сату үшін қандай дерек көздеріңіз бар?
Сіздің тізіміңізде сатып алушылар болғаннан кейін, шығуға және тауарды көтеру ретінде сізге пайда әкелетін қасиеттерді табуға уақыт келді. Олар:
- өндіріп алулар.
- иеленуші алдын-ала өндіріп алған.
- Ауырған сатушылар айналысатын иесі.
- бас тартуға мәжбүр.
- Үкімет аукционда аукционды өткізді.
Қадағалау сатылымы бар веб-сайттар арқылы және кепілге салынатын мүлік тізімін жариялайтын басқа көздер арқылы оңай табуға болады. Иелері мүлікті иелену әдетте маркетингті талап етеді. Жылжымайтын мүлікті көтермелеу әдісі мыналарды қамтиды:
- бандит белгілері.
- газет хабарландырулары.
- Craigslist жарнамалары.
- көтерме сайт.
- көтерме инвестор блогы.
- әлеуметтік сайттарды маркетинг.
- жылжымайтын мүлік агенттерімен және ипотекалық брокерлермен қарым-қатынас.
Сатып алушыларыңыздың біреуі үшін дұрыс болатын мүлікті тауып алған кезде, сандарды басқарып, тиісті тексеру қажет. Сіз өзіңіздің барлық шығындарыңыздың қаншалықты шығып жатқанын, сондай-ақ сатып алушы шығындарға қатысты, әсіресе түзетулерді және флип-мәмілені жасау туралы өте жақын идеяны алуыңыз керек. Басқаша айтқанда, сіз ағымдағы нарықта жылжымайтын мүлік құндылығына ие болуыңыз керек, содан кейін осы элементтерді олар үшін төлей алатыныңызды көру үшін шығарыңыз:
- сатып алушыны бағалайтын жеңілдік.
- Егер сатып алушы жалға берілетін жылжымайтын мүлік инвесторы болса, ақы алынуы мүмкін жалға алу.
- егер сатып алушы түзетуші және инвестор болып табылса , реабилитацияға арналған шығындар .
- оны жабу кестесіне жеткізуге жұмсаған шығындар.
- қалаған пайда.
Егер сіз барлық нөмірлерді іске қоссаңыз және сіз бұл сипатты тізіміңіздегі сатып алушылардың біріне жылдам сатылатындығын көріп тұрсаңыз, оны сатып алу немесе бақылауды екі әдіс арқылы біріктіруге келісім беру уақыты келді:
- Тапсыру келісімшарты - Сатып алу құқықтарыңыз бен жауапкершіліктеріңізді басқасына (сіздің сатып алушыңызға) «тағайындауға» мүмкіндік беретін сатушыға мәміле жасасаңыз. Сізге біраз ақшалай қаражат қажет болады, бірақ сіз осы әдіспен қосымша қаржыландырудың қажеті жоқ. Сіз өзіңіздің сатып алушыңызға кіріп, өзіңіздің пайдаңызды қамтитын бағаға сіздің құқықтарыңызды тағайындаңыз. Сіздің сатып алушы оны жабады және жабады.
- Сіз сатып алу туралы шарт - Сіз мүлікті сатып алу туралы нақты мәмілеге қол қойдыңыз. Бұл сізге екі жабуды қажет етеді, біреуін сіздің сатып алуыңыз үшін және сатып алушыдан сізден сатып алу үшін бірден талап етіледі. Сізге ақшалай қаражат қажет болады, және сіз үйге ақы төлеу және екінші төлемнен босату үшін ақшаны жинау үшін транзакциялық қаржыландыруды қажет етеді.
Бұл, әрине, процестің шолуы, бірақ ол басқа сілтемелерді пайдалану үшін және көбірек білу үшін жылжымайтын мүлікті көтермелеуге мүдделі адамдарға көмектесуі керек.