Мүлік жазбаларын сатуға бару арқылы, жылжымайтын мүлік маманы осы объектінің қасиеттеріне ұқсас және сол географиялық аймақта жақында сатылған жылжымайтын мүлікті таңдайды. Осы қасиеттерді салыстыру және ерекшеліктер айырмашылықтарын реттеу арқылы субъект құндылығы үшін құнды бағалау жасалады.
Дегенмен, мұқият жылжымайтын мүлік маманы сатушы немесе сатып алушы үшін екінші түрлі CMA жасайды.
Екінші толық ММА осы аймақтағы қазіргі уақытта ұқсас қасиеттерге салыстыруды қамтиды. Сол процесті қолдануға болады, бірақ қазіргі уақытта аталған қасиеттері бар. Бұл ағымдағы бәсекелестікті бағалауға мүмкіндік беріп, сатылған жылжымайтын мүлік объектілеріне негізделген бағалаудың ұлғаюына немесе төмендеуіне әкелуі мүмкін.
Сонымен қатар белгілі: CMA, салыстырмалы талдау
Салыстырмалы іріктеу сапасы
Нарықтық құнды анықтайтын CMA-дың дәлдігіне өте маңызды - ең жақсы салыстырмалы қасиеттерді таңдау. Үш немесе төрт қолданыстағы бір-бірімен салыстырылатын үш агентті бір-бірінен айырмашылығы әртүрлі. Бұл сатушы листингтік агент үшін сатып алу кезінде өте көп болады. Олар бірнеше агенттердің құндылығын бағалайды және олар айырмашылықтарға таң қалдырады. Өкінішке орай, көбінесе оларға ең жоғары баға берген адам листингке кіреді және әдетте бұл жақсы сан емес.
Comps таңдау кезінде ескеру керек бірнеше нәрсе бар:
- Сатылған мүлік: Өткен екі-үш айдан астам уақыттан бері сатылымдар, әсіресе тез өсіп келе жатқан нарықтарда жақсы емес. Сатылымдардың жақында сатылымы, нарықтың мүлкін сатқан бағаны ММА кезінде маңызды емес ету үшін жеткілікті түрде қозғалатындығын көрсетеді.
- Жылжымайтын мүлік орналасқан жерде: Ең жақсы жағдай - үйдің бір бөлікте орналасуы. Бұл көптеген жағдайларда мүмкін емес, сондықтан келесі мәселе сол ауданда немесе жалпы ауданда орналасқан компроматтарды анықтайды. Сәйкес компастарды осындай жолмен ала алмасаңыз, қаланың басқа бөліктеріндегі ұқсас бөлімшелердегі өте ұқсас үйлер жалғыз ресурс болуы мүмкін.
- Үйдің сипаттамасы: Жатын бөлменің, ваннаның, үйдің квадрат көрінісін, лоттың өлшемін және үйдің басқа да ерекшеліктерін ескере отырып салыстырмалы үйлер мүмкіндігінше ұқсас болуы керек. Үлкен печенье кескіш бөлімшелерінен басқа бұл сирек кездеседі, дәл осы заттардың барлығын салыстыруға болады.
Өзгерістер сапасы
Жоғарыдағы соңғы тармақ құрылымдардағы айырмашылықтар туралы біздің есептеуімізді қалай өтейтініміз туралы талқылауға әкеледі. Бағалаушыларымызға ұқсайтын түзетулер жасай отырып, салыстырмалы үйлердің сатылған бағаларын реттеу үшін біз өзіміздің объектілерімізге сәйкес келеді.
Басқаша айтқанда, егер бізде 3 жатын бөлме болса, екі вагоннан тұратын екі ваннаға арналған гараж бар, ал 2100 шаршы фут тұру алаңы бар болса, онда барлық үш немесе төрт компиляцияны барлық мүмкіндіктермен бірдей табуға тырысамыз. Алайда біз сирек кездесетін боламыз, сол себепті олардың сатылған бағаларына түзетулер енгізуіміз керек.
- Мысалы, бір компакта екі жатын бар. Біз үшеуден көп ақшаға сатылатын болатынын ескеруіміз керек, сондықтан біз оны үш сатыға теңестіру үшін оны нақты сатылған бағаға қайтадан қосамыз. Сонымен қатар ванналар мен гараждарға арналған.
- Егер бұл басқаша болса, біздің үйде тек екі адам болғанда, үш ванна бөлмесінде айтатын болсақ, онда біз ваннаның құнын біздің сатылымдағы бағамен сатамыз.
- Біз есеп айырысуды аяқтағанға дейін шаршы алаңда ештеңе істеудің қажеті жоқ.
Біз салыстырмалы үйлерімізді сатқан бағаларды өзгерткен соң, сатылған бағаны шаршы футқа сатылатын бағаны алу үшін әрбір сатылған бағаны шаршы футтармен бөліп аламыз. Біз шаршы метрге орташа мәнді алу үшін, біздің үш немесе одан да көп компs үшін орташа мәндерді аламыз. Содан кейін біз бұл бағаны қазіргі нарықтық құндылықты алу үшін біздің үйдің квадрат суреттерімен көбейтеміз.
Онда CMA-ны жасаудың үлкен бейнесі бар, бірақ сіз өзіңіздің клиенттеріңіз үшін оларды жасаудан бұрын көп нәрсені үйреніп, үйренесіз.