9 Сіз білуі тиіс нәрселер
Инвесторлар өз инвестициялары бойынша ақша табуды қалайды. Сіз өзіңіздің жылжымайтын мүлікіңізді сату үшін барған кезде, өзіңіз жасаған кез келген пайдаға салық төлеуге тура келеді. Яғни, егер сіз 1031 алмасаңыз. Міне, сіз білуі керек тоғыз негіздеме.
1031 айырбас дегеніміз не?
1031 айырбастау - салықты дереу төлеуге мәжбүр болмай, мүлікті сату тәсілі. Идея жаңа жылжымайтын мүлікті сатып алуға кез-келген табыстарды аударып, жаңа меншікті сатқанға дейін салық төлеуден бас тартуға мүмкіндік береді, егер сіз басқа 1031 алмасаңыз.
Сіз қандай критерийлермен кездесуге тура келеді?
1031 айырбастауға қатысу үшін, сіз ағымдағы мүлікке тең немесе одан да көп құнды инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып алуыңыз керек. Жаңа мүлікті сатып алу үшін бұрынғы жылжымайтын мүлік сатылымынан кез-келген пайда табу қажет. Жаңа жылжымайтын мүлік «ұқсас» инвестициялар ретінде қарастырылуы тиіс.
Нені жақсы көресің?
Ұнайды - бұл кең термин, бірақ ол жай ғана инвестициялардың бір түрін инвестицияның ұқсас түрімен алмастыру дегенді білдіреді. Мүлік инвесторлары үшін ол мүліктің бірдей түрі болуы керек емес, тек инвестициялық жылжымайтын мүлік болуы керек. Мысалы, егер сіз бірнеше отбасылық мүлікті сататын болсаңыз, басқа көп үй жанұясы, бөлшек меншік, кондоминиум немесе жер учаскесі сияқты инвестиция деп есептелетін жылжымайтын мүліктің кез-келген басқа түрін сатып алуға болады.
1031 алмасуды кім жүргізе алады?
1031 айырбастауға инвестиция немесе бизнесті жүргізу үшін пайдаланылатын мүлікпен жасалуы мүмкін. Бұл жеке тұрғын үймен жасалмайды.
1031 айырбасты неге орындайсыз?
1031 айырбастаудың негізгі себебі жылжымайтын мүлікті сату кезіндегі капиталдың кез келген пайдасына салық төлеуді тоқтату. Бұл бірінші кезекте пайдаға салық төлеуден гөрі мүлікті сатып алу үшін қалдырғанның орнына өзіңіздің пайдаңыздың толық мөлшерімен жаңа сатып алу мүмкіндігін жоғалтпауға мүмкіндік береді.
Бұл сатып алу қабілетіңізді арттырады.
Сатып алуға дейін кім ақша алады?
1031 айырбастаудың бір бөлігі ретінде, сіз бірінші меншікке сатылған кез келген ақшаны жеке ұстай алмайсыз. IRS-қа сәйкес, бұл қаражат алмастырушы мүлікті сатып алу үшін пайдаланылатынға дейін білікті делдалға тиесілі болуы керек.
Білікті делдалдың мысалы ескі мүліктен атау беру және беру және жаңа меншікке атау беру және беруді жүзеге асыратын атақ агенті болады. IRS кімнің білікті делдал екенін толық түсіну үшін қазыналық ережелердің § 1.1031 (k) -1 (g) (4) бөлімін қараңыз.
1031 айырбастауға қанша уақыт кетеді?
1031 айырбастаудың бір құлдырауы - ауыстыру сипатын анықтауға және жабуға ұзақ уақыт қалмайтындығы.
- 45 күн
1031 айырбастау кезеңінде сізде 45 күндік сәйкестендіру мерзімі бар. Сіздің ағымдағы мүлікіңізді сатқаныңыздан кейін 45 күн ішінде айырбастау кезінде сатып алғыңыз келген мүлік немесе қасиеттерді анықтауыңыз керек.
- 180 күн
Сізге жылжымайтын мүлікті сатудан 180 күннен кейін ауыстыру үшін мүлікті немесе мүлікті ауыстыру қажет.
Ауыстыру сипатын анықтау ережелері
- Жазбаға жазыңыз
Мүлікті ауыстыру сипаты ретінде қарастыру үшін 45- ші күннің аяғына дейін жазбаша түрде меншік немесе қасиеттерді анықтауыңыз керек.
Мүліктің физикалық сипаттамасын, мүліктің заңды сипаттамасын және жылжымайтын мүлік мекенжайын қамтуыңыз керек.
Бұл құжатты қол қоюыңыз қажет. Ол әдетте бір адамға, бірінші меншіктен пайда табатын білікті делдалға жеткізіледі. Ол сондай-ақ сатушыға сатылатын мүлік, эскроу агенті немесе биржаға қатысатын басқа адамға жеткізілуі мүмкін.
- Қанша?
Ауыстыру сипатын анықтауға қатысты екі нұсқа бар.
1. Үш мүлік ережесі - үш ықтимал ауыстыру қасиетін анықтай аласыз. Бұл жағдайда жылжымайтын мүліктің әділ нарықтық құны қандай екендігі маңызды емес.
2. Екі жүз пайыздық ереже- Бұл тәсілде сіз анықтай алатын қасиеттердің ең көп саны жоқ. Оның орнына, сіз сатылатын кезде сіз сатқан жылжымайтын мүліктің әділ нарықтық құнының 200 пайызынан артық болмауы керек.
1031 айырбасты қанша рет өткізе аласыз?
IRS жеке адам жасайтын 1031 айырбастың санына шектеу қоймайды. Сіз жылжымайтын мүлікті сатқаныңызда, содан кейін осы мүліктен пайда табуды басқа ұқсас инвестицияларға айналдырсаңыз, сіз 1031 айырбастауға және кез-келген салық салдарын жоюға болады.
Дегенмен, сіз 1031 айырбастаудың көп мөлшерін жасап жатсаңыз, сіз дилер ретінде жіктеле аласыз және сіздің қасиеттеріңіз саудаланатын қорларға ұқсас болуы мүмкін. Бұл жағдайда сіз бұл қасиеттерді 1031 айырбастауды жалғастыру үшін инвестиция ретінде пайдаланып отырғаныңызды дәлелдеуіңіз керек.