Сатылымды салыстыру тәсілі - жылжымайтын мүлікпен жұмыс істейтін КМА-ның салыстырмалы нарықтық талдауы . Бұл жылжымайтын мүлік объектісінің ағымдағы нарықтық құнын анықтау үшін пайдаланылатын процесс.
Есептеу нəтижелері үйде сатушының листингіне клиенттің меншік тізімінің бағасын анықтауға көмектесу үшін қолданылады.
Жылжымайтын мүлік бойынша мамандар сатып алушыларға үйдің бағасы әділетті және ағымдағы нарық әрекеттеріне сәйкес келетіндігін анықтау үшін CMA процесін пайдаланады. Егер агент мұқият болса, олардың екіеуін де жасайды, олардың біреуі жақында сатылған қасиеттерді және басқада қазіргі уақытта аталған қасиеттерді қолдана отырып және олардың тізім бағаларын пайдаланатын болады. Себебі нарықтар үнемі өзгеріп отырады және қазіргі кездегі атаулы бәсекелестік қасиеттерді көргісі келеді. Ағымдағы түгендеу мен сұраныстың негізінде CMA сатылған жылжымайтын мүлік объектілерінде анықталған листингтік бағаны төмендетуге немесе көтеруге себеп болуы мүмкін.
CMA процесі
ММА-да құрылымдық процестер бар және кейбір маңызды негізгі талаптары бар :
- Таңдалған салыстырмалы қасиеттер мүмкіндігінше объектінің сипатына ұқсас болуы керек:
- жатын бөлмелері
- ваннаның саны
- квадрат сурет өлшемі
- лот көлемі
- Ұқсас сипаттар мүмкіндігінше жақын болуы керек, сол аймақта немесе бөлімдерде жақсы.
- Олардың сату мерзімі мүмкіндігінше жақында болуы керек. Егер comps '(comparables') сатылған күндер тым алыс болса, олар қазірдің өзінде қолданыстағы нарық үшін дәл болу үшін тым ескі. Егер comps-дың жақын қасиеттері жеткіліксіз болса, онда қашықтықтан алыстатыңыз.
Мәселен, сол себепті қарапайым ММА-дың қысқаша шолу мысалын қарастырайық.
- Бізде біздің меншік объекті бар, 3 BR, 2 BA үйі 1900 шаршы фут.
- Үйі стандартты бөлімшесінде орналасқан, барлық басқа адамдарға өте ұқсас.
- Сол бөлікте үш салыстырмалы үй табылды.
- Үйлердің екеуі бірдей жатын бөлмелері, моншалары және гараждары бар өте жақын болды.
- Бір үйде қосымша жатын және жарым ванна бар еді. Бұл үйдің сатылған бағасы біздің пәндер объектісіне ұқсас етіп, жатын бөлмені және жартылай ваннаның жаңа құрылыс құнымен қысқартылды.
- Үйлердің квадратты суреті жақын, бірақ дәл емес. Осылайша, үш компиляция бағасы әр шаршы фут үшін сатылатын бағаны алу үшін тиісті шаршы футтармен бөлінген, бұл бір санға ортақ болды.
- Бұл сан ағымдағы нарықтағы оның жуықтау шамасын анықтау үшін субъектінің мүлкінің 1,900 шаршы футына көбейтілді.
Енді сатушы мен жылжымайтын мүліктің кәсіпқойлары үшін бұл әдеттегідей жүреді. Дегенмен, мен ағымдағы бәсекелестікті көру үшін басқа нарықтық талдауды ұсынамын, өйткені мен сатып алушы үшін жасайтын едім. Басқа ММА-ны бірдей тәсілмен жасайды. Дегенмен, қазір біз сатылатын және олардың листингтік бағаларын пайдаланатын үш компиляцияны табамыз.
Бұл мысал нарығы өте қызық болды, және соңғы бірнеше аптада жаңа тізімдерге қарағанда сату көп болды. Қазіргі сатуға арналған үйлердің түгендеуі төмен, ал біздің үш комплектің листингтік бағасы тұрақты CMA-дан листингілік баға бағасын ұлғайтуға болатындығын көрсетеді. Біз бәсекеге қабілетті тұрғын үй бағасының сатылымдағы артықшылығының төменгі жағында қаламыз және нарыққа барамыз.
Сонымен, бұл процестерде және бағалауда қандай айырмашылық бар? Бағалаушы сонымен қатар comps-ты пайдаланады, бәлкім сол компs. Дегенмен, бағалаушы әдетте несие беруші үшін жұмыс істейді, сондықтан олардың жұмысы әртүрлі. Жылжымайтын мүлік маманы өз сатушысы үшін ең жоғары бағаны алуды қалайды. Бағалаушы несие берушінің инвестицияларын қамтитын, бірақ шамадан тыс құндылық қажет.