Операциялық бизнес - бұл жылжымайтын мүлік емес және оны сатуға болмайды
Жұмысшы бизнесті , тіпті жылжымайтын мүлікке енгізілген кезде де, бағалауға әр түрлі көзқарас қажет. Тым жиі жылжымайтын мүлік агенттері мен брокерлер айырмашылықты түсінбейді, себебі олар осы мәмілелердің араласуы үшін көптеген сұрауларды қабылдамайды.
Бизнес иесі де жылжымайтын мүлікке ие болса, олар бизнесді жабуға немесе жылжымайтын мүлікті сатуға немесе екеуін де сатуды қалайды. Жылжымайтын мүлік агенттері мен брокерлердің екеуі де бірге тізімге кіруге азғырылады, бұл қате болуы мүмкін.
Операциялық бизнес - бұл жылжымайтын мүліктен тұратын мүлде басқа жануар. Сонымен қатар, бизнес активтерін беру үшін қажетті әртүрлі шарттық келісімдер бар. Олар жылжымайтын мүлікке ұқсамайды және клиенттің / клиент базасының демографиялық көлемінің кепілдіктерін қамтуы мүмкін. Бағалау параметрлері әртүрлі, себебі жұмыс істейтін бизнес «жақсы ерік», сондай-ақ қолданыстағы келісімшарттық және ықтимал жеткізуші келісімдер болған. Кейде олар жаңа иесіне ауыса алмайды.
Кәсіби мамандар
Жылжымайтын мүлік саласындағы мамандар, әсіресе сауда орындарында жұмыс істейтіндер, жалдау ақысын және шығыстарын талдау үшін білімі мен тәжірибесі бар, оларды шешім қабылдау үшін клиент / тапсырыс берушіге ұсыну. Қаржылық тұрғыдан бизнесті талдауда олар қысқарта алады. Жер бетінде көп нәрсе бар, және пайда мен шығындар мен баланстың сараптамасы нақты фактілерге жете алмайды.
Ауылдық жерлерде мен тәжірибе жасасам, жылжымайтын мүлік брокері сатуға арналған бизнесті тіркеді және бұл жылжымайтын мүліксіз еді. Ғимарат жалға берілді. Қызығушылық танытқан тапсырыс берушім болғандықтан, мен қаржылық деректерді сұрап, P & L және Баланс парағын алуды сұрадым. Мен ақша ағыны туралы сұрадым.
Брокер маған сұраған нәрсені білмеді.
Бизнестің P & L жиі ақшалай қаражаттардың қозғалысынан өте ерекшеленеді ; жай ғана IRS агентіне хабарласыңыз. Бизнесті игерудің артықшылықтарының бірі - шығыстарды шегеру арқылы белгілі бір жеке бизнес болатын бизнес ретінде үзілістер алу. Біз заңсыз немесе салықтардан құтылу әрекеттері туралы сөз қозғамаймыз . Мысал автокөлік үшін және оны пайдалану құнын шегеруге болады, өйткені ол жеке және іскери қызмет үшін де қолданыла алады.
Бұл өз клиентінің өз бизнесінің тізімін жасауына кедергі болды, оның негізгі талаптары оның білім базасында болмады. Кез-келген жақсы бизнес-брокер өз клиенттерінен ең маңызды қаржылық құжаттардың бірі ретінде ақша ағынын талдауды талап етеді. Бизнестің құнына түзетулер Ақшалай қаражаттардың қозғалысы баптарына негізделеді, оның ішінде:
- Барлық кірістердің толық кестесі
- Барлық шығыстар туралы толық ақпарат
- Қандай шығыстар меншік иесіне пайда болады?
- Жоюға болатын иеленуші-жәрдемақыларға арналған шығыстарға (жаңа меншік иесіне жұмсамайтын шығындарға емес)
- Жаңа сатып алушы шығындарды көбейтуді талап ететін меншік игілігі үшін шығыстарға қосымша (иеленуші / сатып алушы менеджерді жалдайды)
Бұрынғы өмірлік мансапта мен Нью-Йорк қор биржасындағы компанияға бизнес сатқанмын.
Олар бірнеше апта өткізген аудиторлар тобына ақша жіберді. Меншіктен кететін шығынның үлгісі жүк шығындарым болды. Компания мені автокөлікпен қамтамасыз етті, барлық шығындар, техникалық қызмет көрсету және жанармай қосылған. Олар бұл шығынды қайтадан қосып, бизнесімнің құндылығын арттырды, өйткені сатып алғаннан кейін төлеуге тура келетін нақты шығындар емес еді.
Мен тармақ тізімінде айтқанымдай, егер сатушы иесі де бизнесті басқарса және өздігінен нарықтық жалақы төлемесе, онда сатып алушы бизнесті бағалауды менеджерді жалдауға қажеттілікке байланысты төмендетуге тура келеді нарықтық жалақы.
Көріп отырғаныңыздай, жұмыс істеп тұрған бизнесті бағалау жылжымайтын мүлік сатылымынан әлдеқайда ерекшеленетін бірқатар факторлар бар. Біз тіпті инвентаризацияға да кіре алмадық.
Бизнес бағалау туралы тағы бір нәрсе - ол салаға немесе бизнес түріне қарай есептелетін әр түрлі әдістер.
Әрине, жылжымайтын мүлік саласындағы мамандардың көбісі жұмыс істеп тұрған бизнес-кәсіпорындардың брокерлік қызметімен айналыспауы керек, егер мұны тәжірибесі мен тәжірибесі жоқ болса. Өмірлік брокерлік қызметтерді жасамайтын бизнес-брокермен серіктес болу әлдеқайда жақсы. Бұл әрқашанда клиент / тапсырыс берушіге барынша көп тәжірибе мен құндылықтар әкелетін өзара тиімді қарым-қатынас болады.