01 - Пайыздық несиелер ғана - жоғары бағалайтын кезеңдерде танымал таңдау
- Қарыз алушы негізгі соманы баллонның төлемімен қанағаттандырады
- Несие қайта амортизацияланады және қарыз алушы ай сайын жаңа, айтарлықтай жоғары айлық ақы алады
- Жылжымайтын мүлік сатылады.
Артықшылық мынада, бұл кепілдік қарыз алушыға тек ай сайынғы төлемдерді төмендете отырып, басқа да инвестицияларға ақша қаражатын босату немесе ай сайынғы шығыстарды қанағаттандыру үшін 5-10 жыл мерзімінде негізгі төлемдерді мерзімінен бұрын өтеуге мүмкіндік береді. Сондай-ақ, осы кезеңде қызығушылық төлемдері тек салық жеңілдігі болып табылады (салық маманына хабарласыңыз).
Мүдделілік үшін тек ипотека / жоғары бағалау кезеңі
Жылжымайтын мүліктің құндылығы өсіп жатқан немесе жоғары бағаланған кезеңдерде инвесторлар үшін қызығушылық кепілі ипотекалық несиелік инвестицияларды табу қиынға соқты.
Міне мысал, сіз үй іздесеңіз. Сіз іздеген аймақта жылжымайтын мүлік құндылығы мен бағалары өсуде. Сонымен бір мезгілде сіздің басқа инвестицияларыңыз өте жақсы жұмыс істемейді. Сіз ең жақсы стратегия ретінде ипотеканы ғана қызықтыра аласыз. Есіңізде болсын, кредиторлар ипотеканы тек қана қауіпті деп санайды және олар жоғары бағаға ие болады.
Мысал: пайыздық мөлшерлемесі бойынша 7,0% мөлшерінде 100,000 АҚШ долларына 30 жылдық пайыздық несие:
• Сыйақыны төлеу тек қана: 583 $ / ай, $ 7,000 / жыл
• Дәстүрлі төлем: $ 665,30 / ай, $ 7,984 / жыл
• Алғашқы он жыл ішінде жинақ: $ 82 / ай, $ 984 / жыл
02 - Заемның өтелмеген төлемдері мен тек пайыздық несие себептері
Пайыздар мен негізгі төлемдер
Жоғарыдағы суретте көрсетілген несие бойынша ай сайынғы төлем кестесі көрсетіледі. Инвестор қарыздың бастапқы кезеңінде ғана қызығушылық танытады, содан кейін несие қалған жылдар ішінде 100 000 АҚШ доллары көлеміндегі негізгі теңгерімді төлеу үшін қайта амортизацияланады.
2-суретте негізгі пайыздық баланс тек пайызсыз кезеңде жалпақ болып қалады және инвестор негізгі қарызды төлей бастағаннан кейін ғана төмендей бастайды. Пайыздық несие инвестор үшін қолайлы болуы мүмкін:
- Инвестицияның алғашқы жылдары теріс ақша ағындарын болдырмауға тырысады,
- Мүлікті аудару жоспарлары,
- Ақшалай қаражаттың басқа пайдалануы, ол негізгі ретінде төленуі мүмкін немесе
- Жылжымайтын мүлікті бағалаудың жоғары деңгейі күтілуде.
Әлеуетті тәуекелдер
Инвестордың негізгі тәуекелі мүліктің нарықтық құны азайған жағдайда, егер негізгі сома пайызсыз кезеңде төленбесе, онда теріс капиталмен бірге қалдырылады.
Басқа ықтимал тәуекелдер:
- Сіздің табысыңыз күтілгендей емес
- Алдын ала төлеу айыппұлдары болуы мүмкін
- Көптеген пайыздар ипотекалық несиелердің реттелетін мөлшерлемесі (ARM) болып табылатындықтан, бастапқы төлемдер төмен болуы мүмкін, бірақ пайыздық мөлшерлемелер көтерілсе,
- Негізгі борышты өтеу қажет болғанда сізде ақша жоқ
- Жалпы жылжымайтын мүлік нарығы төмендейді және сатылым дереу емес.
- Негізгі борыш қайта амортизацияланған жағдайда пайыздық мөлшерлемелердің қандай болатынын болжау қиын.
Автор: Крис Смит - жылжымайтын мүлік инвесторы, инвесторлар мен жылжымайтын мүлік саласындағы мамандарға онлайн-анықтаманың негізін қалаушы және Corporate Finance Magazine, Euromoney және Business Journal Network мақалаларын жариялады.
03 - Ипотекалық бұзылудан бастап жаңару
UPDATE:
Мен бұл мақаланы кейінгі күйретуді жаңартқым келді. Қазір 2016 және тұрғын үй нарығы әлі де 2006 жылы басталған апаттың салдарынан қалпына келуде. Бұл апатқа кінәлі болу үшін көп саусақтардың бар екендігі байқалды, ал нысаналардың бірі кредитсіз кредит беру саясаты болды. Ипотекалық компаниялар ипотекалық несие бермейтін адамдарға немесе несие бермейтін ипотекалық несие алған адамдарға берілді.
Мен қызығушылық емес - тек ипотека факторлар болғандықтан, олар инвесторлар тарапынан өте көп пайдаланған. Алайда, олардың кейбіреулері тым жоғары дәрежеде болғандықтан, олармен айналысты. Көптеген шығармашылық несие түрлерімен қатар, қызығушылық тек несие дағдарыс аяқталғаннан кейін дерлік болмады, бірақ ол қазіргі кезде негізгі ағымға қайта оралды. Бұл белгілі бір заңды инвестициялық стратегияға жақсы қызмет етеді.