Жылжымайтын мүлік инвесторлары ипотеканы өз қажеттіліктеріне бейімдеуі мүмкін
Сіз жылжымайтын мүлік инвесторы ретінде таңдайтын ипотеканың түрі сіздің тәуекеліңізді және сіздің инвестицияларыңыздың пайда болатын ақша ағынын анықтаудағы басты фактор болып табылады. Сіздің жалпы ROI, Инвестицияларды қайтару, бірнеше факторларға байланысты болады, бірақ қарыз түрі жоғарғы жағында орналасқан.
Инвестордың көзқарасынан алты ипотекалық несие түрі бар:
• Fixed Rate : «тұрақты Eddie» ипотекасы.
Төмен тәуекел және болжамды. Бірақ, әрқашан ең төменгі ставка емес. Дегенмен, егер сіз жалгерлік үйді жылдар бойы ұстасаңыз, онда бұл несие түрі осы негізгі құнды тасқа меншік құқығын белгілеуге мүмкіндік береді. Ақша ағынына зиян келтіретін тариф өзгерістері туралы алаңдамайсыз. Сондай-ақ, ставкалар төмендейді, сондықтан сізде икемділік болады. Егер тарифтер сізден жоғары болса, бірақ сіз лайықты ақшалай қаражат ағынына қол жеткізе алсаңыз, болашақ күнге қайта қаржыландыру мақсатымен белгіленген мөлшерлемеде қарыз алуыңыз мүмкін.
• Реттелетін пайыздық мөлшерлеме (ARM) : төмен бастапқы мөлшерлемелерді ұсынуы мүмкін, бірақ инвестор инвестициялау мерзімі ішінде пайыздық тәуекелді қабылдайды. Несиенің бұл түрі тарифтің өзгеруіне дейін уақыттың ұзақтығынан қысқа жоспарланған ұстау кезеңінің төменгі ставкасын алғыңыз келсе жақсы. Сондай-ақ, қарыздың бұл түрін алып тастай аласыз, егер сіз төмендетілген мөлшерлеме күтетін болсаңыз. 5, 7 және 10 жылдық ARM несиелері бар және олардың біреуі сіздің инвестициялық жоспарыңызға сай болуы және несиелік мөлшерлемелерді түзетпес бұрын активті сатуды жоспарлаған кезде ақшалай қаражаттардың қозғалысын арттыруы мүмкін.
• Тек қызығушылық : Төлеміңізді тек алдын-ала белгіленген кезең үшін ғана (негізгі емес) төлей отырып төмендетіңіз. Бірақ сіздің тарифіңізді көтеру үшін дайын болыңыз. Егер қысқа мерзімді кезеңде белгілі бір түрдегі қайта сатуды жоспарласаңыз, бұл ақшаға қажет кезең ішінде қалтадан ең аз шығын болуы мүмкін. Сауда-саттықты жабу арқылы сатып алу жабылған уақыттан бастап түзетуге және флип-мәмілеге арналған несие мысал бола алады.
Сондай-ақ жақын арада 1031 Биржасын жоспарлап отырған инвесторлар да бар, олар өздерінің жоспарлары орындалмайынша шығындарды төмендету және ақшаны ағынмен қамтамасыз ету үшін пайыздармен ғана несиелерді пайдаланады.
• Нөлдік төмен : «гурус» бұл тәсілді қаржыландыруға уағыздайды, ол төлемдерді талап етпейді. Бұл сіздің инвестицияларыңыздың кірістілігін арттыруы мүмкін, бірақ тәуекелдер туралы хабардар болыңыз. Несиенің бұл түрі 2007 жылы басталған апаттан кейін дерлік жоғалып кетті. Нарыққа шығарылатын кейбір шығармашылық қаржыландыру нұсқалары болуы мүмкін, себебі ол 2015 жылдың соңында жаңартылып отырады, бірақ нөлдік төмендеу оңай болмайды.
• Balloon : баллонның ипотекасы несие мерзімінен ұзағырақ кезеңде амортизацияланады. Бұл ай сайынғы төлемде кейбір үнемдеуге әкелуі мүмкін, бірақ мерзімнің соңында қайта қаржыландыруға дайын болыңыз. Мысал: Сіз үй сатып алу үшін несие аласыз және төлем 30 жылдық амортизацияға негізделеді, бірақ несие тек бес жыл. Сіз осы бес жыл соңында несие төлеуіңіз керек, әуе шарының төлемі. Сіз 30-жылдық амортизация есебінен пайыздық шығыстарды үнемдейсіз.
• Экзотика : Егер сізде шындық болу үшін тым жақсы болып көрінетін ипотекалық ұсыныс болса - бұл мүмкін. Мұндай несие түрлерінің көпшілігі апатқа ұшырағаннан кейін жоғалып кетті, сондықтан, егер сіз осындай шығармашылыққа тап болмасаңыз, ол мүмкін емес деп ойлаймын.
Қарыздың бір түрі, ол «экзотикалық» болып табылмайтын, қарыз алушыға тиесілі мүліктің бір тобын қамтитын «Blanket Mortgage» болып табылады. Егер олар бірнеше жыл бойы ұсталып қалған болса, онда басқа инвестицияларды қаржыландыру үшін пайдаланылуы мүмкін акционерлік капитал бар. Осы қасиеттердің тобы басқа мүлікті сатып алу үшін қаржыландыруды қамтамасыз ету ретінде кепілге алынады.
Жылжымайтын мүлік инвесторларының қаржыландыруға арналған таңдауы бар, бірақ олар өткенге қарағанда әртүрлі. Дегенмен, агрессивті инвестор өз мәмілелерін әртүрлі тәсілдермен қаржыландыруға және өздері қалаған ROI-ке ие бола алады. Мүмкіндіктеріңізді салмаңыз. Кейде несие түрін таңдау мәміле жасауға бола ма, жоқ па деген айырмашылықты жасай алады. Бірақ, қоңырау шалудың бұл түрі болса, өзіңізді мұқият тексеріңіз.