Левередж - инвестицияның әлеуетті қайтарымын сатып алу және / немесе ұлғайту үшін әртүрлі қаржы құралдарын немесе қарыздық капиталды пайдалану - термин Уолл-стрит пен Уолл-стрит жылжымайтын мүлік нарығында да қолданылады.
Жылжымайтын мүлікке қарапайым мысал - бұл өзіңіздің ақшаңызды сатып алуды пайдаланған кезде ипотека. Көптеген жағдайларда, 20% -ға дейінгі төлем (және жақсы несие тарихы) Сізге қажетті мүлік пен үйдің 100% алады. . Кейбір ипотекалық бағдарламалар сізді тіпті төмендетуге мүмкіндік береді.
Егер сіз жылжымайтын мүлік инвесторы болсаңыз, сіз әріптестікте жұмыс істей аласыз және серіктестер ақшаның барлығын толтыра алады немесе сатушылар сатқан мүліктің сатып алу бағасын қаржыландыруға дайын болуы мүмкін. Барлығы левередждің мысалдары
Левераждың мысалы
Айтыңызшы, сіз үлкен үйде үй іздеп жүрсіз. Сізге 2 жылжымайтын мүлік кіреді: $ 500,000 үй, онда Сізге ипотека қажет болады, ал 100 000 АҚШ доллары үй сатып алуға болатын.
1-сценарий: Сіз $ 500,000 үй, банкпен алға жылжып, $ 100,000 немесе 20% төмендетсеңіз, сізге $ 400,000 кепілдік береді. Бұл салада жылжымайтын мүлік жылына 5% өседі деп болжап отыр, 12 айда инвестиция 525 мың доллар тұрады.
2-сценарий: Сіз $ 100,000 үй сатып алсаңыз, онда ешқандай ипотека жоқ, сіз ешкімге ештеңе бересіз. Жылжымайтын мүлік нарығы жылына 5% өссе, 12 айда сіздің инвестицияларыңыз $ 105,000.
1-сценарийде, левередж жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялардың құндылығын арттыру үшін пайдасына жұмыс істеді. Алайда, егер бірінші жылы жылжымайтын мүлік бағасы 5% -ға төмендеген болса, Сценарий 1 25 000 АҚШ долларын жоғалтады. 2-сценарий тек қана 5000 долларға төмендеген.
Жылжымайтын мүлікті қолдана отырып, аулақ болу керек нәрселер
Дұрыс пайдаланылған, жылжымайтын мүлік левереджі жылжымайтын мүлік инвесторларына инвестициялардың кірістілігін арттыруға арналған тиімді құрал бола алады. Кілті шешімдер қабылдаудан аулақ болу, левередждегі қауіпті аймақтарды дұрыс қарастырмай-ақ. Бұл жоғары қауіпті мінез-құлықтан аулақ болыңыз және жылжымайтын мүлік левереджін пайдалануда табысты іске асырудың әлдеқайда жақсы мүмкіндігі бар.
01 - Жоғары бағалайтындарға баға беру
Тіпті егер жылжымайтын мүлік бағасы бірнеше жыл бойы 12% -дан 20% -ға дейін бағаланса да, бұл мөлшерлемені жалғастыру үшін өте қауіпті деген ұсыныс бар. Бұл сізге сатылымдағы сатудағы айырмашылықты қанағаттандыруды күтетін қасиеттер үшін артық төлеуге әкелуі мүмкін. Егер бұл болмаса, сіз жоғалтуды немесе нашарлай аласыз.
Кепілдікке салынатын жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды жоспарлаған кезде, кем дегенде, үш сценарийде: жақсы; ең нашар; және ең алдымен.
02 - Өте жоғары төлеммен аяқталады
Бұл жылжымайтын мүлікті өте аз мөлшерде алдын-ала төлеммен басқаруға арналған үлкен инвестициялар сияқты көрінуі мүмкін. Сіз өзіңіздің ақшалай қаражатыңыздың төмен болуына байланысты сандарды қарап, инвестициялардың шынымен жоғары пайдасын көріп отырсыз.
Мәселе - жоғары левереджпен бірге келетін төлемдер. Егер бұл ипотека болса, онда сіз ай сайынғы төлемдерді төлеу керек деп есептей аласыз, және сіз қанша қарыз алсаңыз, соғұрлым ай сайынғы төлем.
Егер нарықтың жұмсаруы немесе сіздің жылжымайтын мүлікіңіз күтілетін бос орыннан немесе несие шығындарынан жоғары болса, сіз басында жақсы көрінген жоғары ипотекалық төлемдерді ұстай алмайсыз. Айлықтарды жасай алмасаңыз, сіздің инвестицияларыңыз қауіпті.
03 - Жаман сатып алу кезінде жақсы қаржы нәтижесі болсын
Көптеген инвесторлар жылжымайтын мүлікке үстеме ақы төлейді, себебі олар жоғары қарқынмен қаржыландыратын нормандарды қаржыландыруды белгіледі. Әртүрлі айтсақ, сіз өте аз ақшалай шығындармен мүлікті ала алсаңыз, бұл жақсы сатып алу дегенді білдірмейді. Ағымдағы және күтілетін нарықтық үрдістердің контексінде мүлік құндылығын қараңыз. «Салыстырмалы» немесе басқа сияқты сипаттарды табыңыз. Олар не сатты? Ауданда сату дегеніміз не?
Егер мүлік құндылығы төмен болса, ризашылық өте аз немесе нашар болады, болмауы керек. Егер нарық біраз уақытқа созылса, сізге қасірет болады. Сіздің артық бағаланған мүлікіңіз елеулі апарады және оны жоғалтпастан жүктеу мүмкін болмайды.
04 - Ақша ағынын ұмытып кету - Патша
Егер осы «жасампаздық» әрекеттерінің біреуі сіздің көңіліңізде болса, мұқият қарастыру керек. Егер сізде бір тамаша нәрсе болса, бұл жақсы ақшалай қаражат ағыны болса, мұнда бір немесе бірнеше басқа элементтердегі пікірдегі қателіктерді елемеуге болады.
Егер сіздің жалдау ақысы, ипотекалық шығындарыңыз бен шығындарыңызды алып тастасаңыз, ай сайын қалтаңызда ақшалай қаражаттың жақсы қайтарылуын қамтамасыз етсе, жылжымайтын мүлік құнының биылғы жылы құнсызданбағаны іс-шараның алаңдаушылығы болмайды. Бірақ жылжымайтын мүлікке инвестицияларыңыздың бәрі төмендесе, сіз ыстық судасыз.