Капиталдың бірінші жылдағы кірістілігін есептеуден басқа, жылжымайтын мүлік инвесторы болашақтағы жылдар үшін немесе бірінші жылдан кейін тәжірибе ретінде өздерінің меншікті капиталының кірістілігін білгісі келеді.
Бұл мүлікті бағалап, ипотеканы бірнеше рет төлеген сәтте маңызды болуы мүмкін, егер капиталдағы ағымдағы кіріс төмен болса, онда сол жерде инвестицияланған капиталдың мөлшері басқа жерлерде жақсы қолданылуы мүмкін.
- Күрделілігі: жеңіл
- Қажетті уақыт: 10 минут
Мұнда қалай
- Мүліктің ағымдағы немесе жобаланған құнының бағасын мүмкіндігінше дәл алыңыз. Бұл мысал үшін біз $ 510,000 мүліктік құн ретінде пайдаланамыз.
- Ипотекалық төлемді анықтаңыз. Біздің мысал үшін ипотекалық баланс 375 000 АҚШ доллары деп есептейік.
- Содан кейін Салық салынғаннан кейінгі ақша ағымдарын (CFAT) есептеңіз . Біз $ 17,000 пайдаланамыз.
- Біздің меншікті капиталдың қайтарымы CFAT / (Value-Payoff):
$ 17,000 / ($ 510,000 - $ 375,000) = .126 немесе 12,6% - біздің Капиталдағы табысымыз
Кеңестер
- Бұл мысалда меншікті капиталдағы кірістілік басым пайыздық мөлшерлемелерге қарағанда жақсы көрінеді. Алайда, егер ипотека көп төленсе және құн өсіп жатса, онда нәтиже жартысы немесе 6% деп айтылуы мүмкін.
Бұл жағдайда мүлікті сатуға және басқаға инвестициялауға жаңа меншікке қатысты ROE-нің жақсы болуына байланысты ақылды болады.
Жалгерлік мүлікті инвестициялаудағы ROI мәнін қарастырайық
Инвесторлардың акцияларды және облигациялар нарығынан жылжымайтын мүлікке жылжитын активтерді ROI, Инвестицияларды қайтару айтарлықтай ұлғайтуы мүмкін екенін анықтайтын кейбір өте жақсы себептері бар.
Жылжымайтын мүлікті неге соншалықты пайдалы етеді:
- Сақтандыру: Бұл нақты шығындардан сақтандыратын материалдық актив. Егер ол бүлінсе немесе жойылса, сіз өтемақы аласыз. Егер сізде акцияның акциялары бар болса және компания банкротқа ұшыраса немесе нашар кіріс жаңалықтары және сіздің акция бағалары құлдыраса, бұл үзіліс.
- Finite: Олар компанияда акцияларды басып шығаруды және акцияларды шығаруды жалғастыра алады, бірақ әлемде тек қана жылжымайтын мүлік бар. Ия, сіз оған бірдеңе салуыңыз мүмкін, бірақ ол әлі күнге дейін жалғыз бірегей жер.
- Капиталдың пайдасы Салықтың артықшылықтары: Акциялар сатылған кезде сіздің пайда сатылады, ол сатылған жылы болмайды. Сіз жылжымайтын мүлікке салынатын инвестицияларды сатудан пайдаға салынатын капиталға салынатын салықты төмендету үшін IRS-тен 1031 Салықты кейінге қалдыруға арналған Exchange қызметін пайдалана аласыз. Шындығында, оны мәңгіге қалдыра аласыз! Егер Сіз портфолио жылдар бойы 1031 айырбасты дұрыс пайдалана отырып өсіп келе жатсаңыз, онда сіз капиталға салынатын табыс салығын төлемегенсіз. Егер сіз жоғалып кетсеңіз, сіздің мұрагерлеріңіз өз мүлкін қазіргі заманға сай құнына айналдырады, және бұл капиталдың барлығы тек қана кетеді! Ия, сіз оны өзіңізбен бірге ала аласыз.
- Ақшалай қаражаттың қозғалысы және құндылықтарды қайтару: Уақыт өте келе жылжымайтын мүлік құнының өсуі дәлелденді, алайда жол бойында нәжіс бар. Мәселен, жалгерлік меншікке ие бола отырып, сіз өзіңізді ризашылықпен сатып алып отырасыз және оны оң ақшалай қаражат ағынының шығындарынан жалға аласыз.
- Ипотеканы төлеу арқылы меншікті капиталдың өсуі: Сіз бұл ай сайынғы ипотекалық төлемді төлеп жатырсыз және оның бір бөлігі өз капиталына өтеді. Сіз актив құндылығын жасайсыз, оған қарсы өте тиімді ставкалар бойынша қарыз аласың.
- Үлкен шығыстардың шегерімдері: Сіз басқаруға, қызмет көрсетуге және операциялық шығыстарға, сондай-ақ басқа да инвестициялардан алынатын табысқа немесе жылжымайтын мүлікке салынатын салықтарға шегеріледі.
- Тозу - бұл сыйлық: Құрылымның құндылығын (жер емес) 27,5 жылдан асады. Бұл сіз жұмсаған ақшаңыз емес, бірақ жыл сайын амортизация үшін табыс үшін долларға доллардан есептен шығарылады.
- Үлкен төмен қауіпті левераж: ипотекалық несиелерді пайдалана отырып, жалдау құқығының сатып алу құнын 80% немесе одан артық пайдалана аласыз. Неге бір үй ақшасын сатып алу үшін $ 200,000 жұмсайды, олардың төртеуін төмен төлеммен сатып ала аласыз және осы төрт ақша ағындарын ай сайын банкке орналастыра аласыз?