Жалға беруді қайтаруға арналған серияларымызда біз инвестиция ретінде біздің төртжақты мысалды қолданамыз. Бұл жерде сіз сатып алу туралы мәліметтерді ала аласыз , бірақ есіңізде болсын, бұл барлық төрт бірлікті толық уақытқа жалға алу үшін $ 325,000 төрт сатылы сатып алу.
Салықтық есепке алудың барлық мәселелерін үнемі салықтық есепке алу мамандығы бойынша тексеріп отырыңыз, алайда IRS 27 және 1/2 жыл ішінде бұл мүліктің құрылымын құнсыздандыруға мүмкіндік береді. Бұл ғимараттар уақыт өткен сайын тозады немесе ескі ерекшеліктеріне байланысты сұранысқа ие болмағандықтан олардың ескіргендігінің логикалық емі.
Осылайша, бізде оң ақшалай қаражаттар ағымында жылына 15 192 АҚШ долларын құрайтын жылжымайтын мүлік бар, бірақ қазір біз бұл кірістердің кейбірін салық үшін өтей аламыз. Біз жер құндылығын шегеріп, құрылыстық құнды жыл сайынғы амортизация үшін 27,5 жылға бөлу арқылы құнсызданды. Амортизация есептемесі келесідей:
1. Сатып алу бағасы - Жер құндылығы = Құрылыс құны.
2. Құрылыс құны / 27.5 = Жылдық рұқсат етілген амортизациялық шегерім.
Біздің мысалға төртбұрыш үшін, ол жарты шаронның құны 80 мың доллар деп есептейміз. Енді біздің есептеуімізді қарастырайық:
1. $ 325,000 - $ 80,000 = $ 245,000 Құрылыс құны.
2. $ 245,000 / 27,5 жыл = жылына $ 8909 амортизациялау кезінде.
Кез-келген мүліктік салығы немесе ипотека бойынша пайыздарды ескерместен, біз салық салынатын табысты төмендетдік. Мүліктің салықтық аспектілерін қарастырғымыз келсе, біз ақшалай қаражаттардың қозғалысын есептеу үшін шығарылған ипотекалық төлемдерге негізгі соманы және қызығушылықты қосамыз.
Осылайша, 15 192 АҚШ доллары көлеміндегі ақша ағымы $ 34,908 дейін артады.
$ 15192 + $ 23,316 - $ 3600 салық және сақтандыру = $ 34,908. Бұл салықтарды, бос орындарды жоғалтуды , сақтандыруды, жөндеуді және тікелей шығындарды тікелей жалдаудан түсетін табыс үшін ықтимал салық міндеттемесі. Кейінірек басқа аударымдарға қараймыз. Бірақ мынада, амортизацияның қалай кетуі.
- $ 34,908 - $ 8909 амортизация = $ 25,999.
Есіңізде болсын, біз осы шегерімді жүзеге асыру үшін ақша жұмсамадық. Бізде әлі де басқа шегерімдер бар. Төлем әлі де есептелмейді, өйткені біз өз капиталымыздан шығып кетуіміз керек. Бұл шегерімде мүлдем тегін жүру емес. Мүлікті сатқан кезде, салықтарды капиталдан түсетін табысты есептеу кезінде бұл амортизациялық аударымдарды ескеру қажет. Дегенмен, 1031 айырбастаумен қатар сол салықтарды еңсеру жолдары бар.
Инвестицияларды жалға алу өте танымал, әсіресе жаңа инвесторлар үшін немесе ай сайынғы ақшалай қаражаттардың ағыны үлкен қысқа мерзімді пайданың көтерме саудадан немесе инвестицияларды түзетіп, аударудан гөрі өсуін қалайтындарға арналған. Сіздің жасыңыз бен зейнетке шығу уақытыңызға байланысты жалдау ақысы сізге көп нәрсе әкеледі:
- Пенсияға жақындаған кезде - зейнетақыға жақын болғаныңызда және ағымдағы қор нарығынан және басқа да инвестициялардан ай сайынғы кірісті есептей бастағанда, сіз дивидендтерден немесе қызығушылықтардан пайда алудың өте жоғары мөлшерлемесі жоқ екенін білесіз. Өз активтеріңізді қайта бөлу арқылы акцияларды немесе облигацияларды сата аласыз және ақшаны жалдау үйлеріне ауыстыра аласыз. Онда ақылға қонымды ақша салсаңыз тәуекел аз болады, ал қайтару жоғары болады. Сізге зейнетке шығуға жұмсалатын қаражатты жұмсау үшін ай сайынғы табысыңыз болады.
- Жас, бірақ жоспарлау - Бұл сіз шынымен жақсы зейнеткерлікке өзіңіз қалаған жерде және керемет өмір салтында өмір сүре бастауға болады. Жылжымайтын мүлікті жалдау ретінде сатып алуды бастаңыз, және олар өздері бағалағандай әділдікке ие бола бастайды және сіз ипотекалық несие бересіз. Сіз бұл пайданы 1031 биржамен алып, оларды жалдау ақысына айналдыра аласыз, мүмкін, олардың бағасы көп емес, жоғары бағаланған үйлер болуы мүмкін. Сіз дұрыс жасасаңыз, айналымдағы капиталдың пайда болуына жол бермейсіз.
Жылжымайтын мүлікті жалға беру әрдайым инвестициялаудың керемет тәсілі болады, өйткені әрқашан жалға берушілер болады. 2006 жылдың соңында басталған тұрғын үй және ипотека апаты бізге жалға берілетін мүліктің жақсы инвестициялық тәжірибеге айналғанын көрсетеді. Үйлерін жоғалтуға мәжбүр болғандардың бәрі жалға берушілер болды, ал олар өздерінің несиеін қалпына келтірді және төлемдерді төмендетті.
Кішкентай сатып алушылар егде жастағы туыстарының үйлерінен айырылып қалмағандықтан, нарыққа көп жыл кетеді. Олар жалға алуға үлкен сұраныс берді. Инвестицияларды жалға алу пайыздық мөлшерлеменің және инфляцияның теріс әсеріне төзімді. Бұл сіздің байлығыңыздың өсуі үшін тамаша тәсілі.