Егер сіз жылжымайтын мүлікке жалгерлік меншікке инвестиция салуды қарастырып жатсаңыз, онда көп зерттеу жүргізіледі. Сондай-ақ, үй иесі болуға лайық екеніңізге және мүлікті басқаруға уақыттың бар екеніне сенімді болуыңыз керек. Дегенмен, қазіргі таңда қалған барлық нәрселерде мүлікті жалға беру операциялары бойынша ақша ағынын генерациялау жолын зерттеу.
Біздің мысал үшін біз төрт бөлімді пайдаланамыз, барлық төрт бірлікті толық уақытты жалға алу. Бұл инвестициялар ретінде жылжымайтын мүлік әлеуетін көрсету үшін ақша ағынын оңай есептеу. Бұған сыни тұрғыда, инвестициялардың басым бөлігіндегідей, алдыңғы жағынан зияткерлік және жақсы зерттелген сатып алу. Біздің мысалымызға сәйкес, бұл сатып алушы біздің зерттеуімізді жасап, төрт сатыда жақсы сатып алдық. Сатып алу және жалдау ақпараттары:
- Төрт данадан сатып алу құны 325 000 АҚШ долларын құрайды.
- Сатып алушы 20% төмендейді немесе $ 65,000, $ 260,000.
- 30 жылдық несие 6,5 пайызды құрап отыр, оның негізі / пайыздық төлемі айына $ 1,643.
- Салық және сатып алу кезіндегі сақтандыру айына $ 1,943 төлеген кезде жылына $ 3,600 құрайды.
Сатып алушы өз зерттеулерін жүргізді және осы бөлімшелерге үнемі жалдауға сұраныс қойды, олардың көбісі көп уақытты иеленді. Дегенмен, олардың есептеулерінде ақылға қонымды болу үшін нақты ақшалай қаражат ағындарын болжау үшін 6 пайыздық бос орын және төлемсіздік тәуекелі есептеледі.
Бірлік барлығы бірдей және әр айына 900 $ жалдайды. Есептеудің қалай бұзылғанын көрейік:
- Жалпы жалдау ақысы $ 900 X 4 X 12 ай, немесе жылына 43200 АҚШ доллары.
- Төлемдер жылына $ 1,943 X 12 = $ 23,316 құрайды.
- Алдыңғы иесінің жөндеу шығысы орташа алғанда жылына 1700 АҚШ долларын құрады.
- Бос орын және несие шығыны жалдау ақысының 6 пайызы немесе жылына $ 2,592 деп бағаланады.
- Иесі жыл сайын әртүрлі және жарнамалық шығындарға шамамен 400 доллар жұмсайды және мүлікті өздері басқарады.
Бұл ақша ағымының есебіне енетін негізгі операциялық баптар. Пайдаға біздің есептеуді қабылдайық:
- Жалдау кірістері - Бос орын Шығындар - Төлемдер - Шығындар = Ақша ағымы
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = оң ақша ағымында айына $ 1,266.
Сіздің кірісіңізді «инвестицияланған ақшаға қолма-қол ақша » ретінде талдай отырып, сіз өзіңіздің ақшалай қаражатыңыздың 65 000 АҚШ доллары көлеміндегі ақшалай қаражаттың жыл сайынғы қайтарылуына немесе $ 15192-ке бөлетін боласыз. Бұл сіздің ақшаңызға 23 пайыз кірістілігі! Онда мұндай қайырымдылықтың пайда болуына аз инвестиция бар.
Ақшалай қаражат ағыны көптеген кірістердің функциясы болып табылады, және олардың кез-келгені немесе олардың кейбіреулері ақшалай қаражат ағынын өзгертуі және бұзуы мүмкін. Кейбіреулер нарықтық және экономикаға әсер етті. Егер негізгі жергілікті жұмыс беруші жабылса немесе жылжып кетсе, жалға берілетін мүлікке деген сұраныс бір түнде азая алады. Бұл сіз басқара алмайтын нәрсе, бірақ жергілікті жұмыс берушілердің денсаулығы мен жоспарлары туралы өзіңізді мұқият зерттегеніңізден үміттенеміз. Жақында жаңартылған ұзын жалдау арқылы олар сау және пайдалы болса, сіз жақсы жағдайда боласыз.
Сіздің бақылауыңыздан тыс қалған басқа да факторлар жылжымайтын мүлік салығы мен мүлікті сақтандыру болып табылады.
Салық және сыйақылар өседі, операциялық шығыстарды ұлғайтады және операциялық кірістер мен ақша ағындарын азайтады. Бұл жағымсыз факторлар сізге кейбір бақылауды жүзеге асыратын басқа факторлармен өтелуі мүмкін. Маркетингті, басқаруды және техникалық қызмет көрсету шығындарын азайту жолдарын таба аласыз. Әрине, жалдау нарығы күшті болса, жалгерлік ақыны көтере аласыз. Бұл нағыз баланс, өйткені бұл бос орындарды көтеруі мүмкін. Бос босатылған бөлімшелерден түскен кіріс жоғарылайтын жалдаудан түскен кірісті оңай жоюға мүмкіндік береді.
Осы мысалдың сипаты салықтық және басқа да ынталандырулар мен қайтарулар беретін басқа жолдарды көру үшін осы жалгерлік мүлікті инвестициялау сериясының қалғанын тексеріңіз.