Фидуциарлық міндеттер дегеніміз не?
Біріншіден, егер жылжымайтын мүлік маманы «агент» деңгейінде жұмыс істейтін болса, фидуциарлық міндеттер қажет. Дегенмен олар барлық жылжымайтын мүлік агенттері деп аталса да, бұл күндері агент ретінде іс жүзінде жұмыс істейтін жылжымайтын мүлік агенті тартылған өте аз мәмілелер.
Көптеген мемлекеттерде жылжымайтын мүлік саласындағы «агенттік» тәжірибесі өледі. Бұрын листингілік делдал әрқашан сатушының «агенті» болды.
Басқа брокер сатып алушыға әкелгенде, бұл брокер сатушының «қосалқы агенті» болды. Мәселені мұнда көру қиын емес. Нашар сатып алушы шынымен де ешкімді танытпайды және олардың «агенті» шынымен сатушының мүддесіне адал болу керек.
Кіші агенттік дерлік жоғалып кетті, ал қазір сатып алушылар өздерінің мүдделерінде жұмыс істейтін жылжымайтын мүлік маманы болып табылады. Дегенмен, бұл жылжымайтын мүлік маманы үшін шынайы «агент» ретінде әрекет ету сирек. Олар «транзакциялық брокерлер», «фасилитаторлар» немесе сатып алушының нақты агенттері екендігін білдірмейтін басқа терминдер деп аталады.
Көптеген мемлекеттер қазірдің өзінде белгілі бір қол қойылған құжат талап ететін заңдарды қабылдады, бұл жылжымайтын мүлікті кәсіби маманға айналдырады. Осылайша, агентден не талап етілетіні және клиенттің күтетініне қатысты түсінбеушілік жоқ. Агенттік қарым-қатынастары болса, олар техникалық «клиент».
Көптеген жағдайларда осы уақытта жылжымайтын мүлік агенті кейде «фасилитатор» немесе «өкіл» деп аталатын тағы бір қуатта әрекет етеді.
Сонымен қатар, «агенттік» жағдайына кеңейтілген талаптарды немесе міндеттерді қарастырайық.
- Адалдық: Бұл агент әрқашан клиенттің ең жақсы мүдделеріне ғана әрекет ететінін талап ететін негізгі міндет. Басқа жеке, отбасылық немесе іскерлік мүдделер клиенттің мүдделерінен артық болмайды.
- Құпиялылық: Мәміле аяқталғаннан кейін де, болашаққа қатысты, агент әрқашан клиенттің сенімділігі мен құпияларын сақтауы керек.
- Ақпаратты ашу: агент клиентке маңызды және маңызды ақпараттың барлығын ашып көрсетуі тиіс. Бір нәрсенің маңызды екендігін анықтауға көмектесу үшін, ойлаңыз: клиент сатып алу немесе сату туралы шешімді өзгерте ме, егер ашылса, ақпарат негізінде келіссөздерді өзгерту.
- Мойынсұну: Егер заңсыздық болмаса, агент клиенттің қалауы бойынша істеуге тиіс.
- Тиісті қамқорлық және ынтагерлік: құзырлы болыңыз және жұмысқа тұрсыздар.
- Бухгалтерия: Клиентке тиесілі барлық ақша немесе мүлікке арналған шот.
Егер сіз оларды біршама қайта реттесеңіз, онда әр тапсырманың бірінші әріпіне арналған OLDCAR акронимін қолданып еске түсіре аласыз. Шынайы агент бола отырып, өкілдіктің әлдеқайда жоғары деңгейі, сондай-ақ жылжымайтын мүліктің кәсіпқойлары агент ретінде тәжірибе алмай, не деген сөздің мәнін толық түсінбестен, сондай-ақ олардың брокерін бекітуі керек.
Фидуциардың бұзылуы туралы шешімдер
Міндетті түрде, егер агент талап етпесе, клиент не істей алады?
Қабылдау:
Жылжымайтын мүлік агентінің сенімгерлік міндеттерін бұзған кезде, принципал сотқа келісімшартты бұзуды және келісімге келуден бұрын олардың мәртебесін қалпына келтіруді сұрай алады.
Бұл мүлікті сатушыға қайтаруды және сатып алушының ақшасын қайтаруды талап етуі мүмкін. Мәміленің өзіне қатысты әділетсіз нәрсе болуы қажет емес, тек агенттің сенімгерлік міндеттерін бұзуы ғана керек.
Комиссия тәркілеу:
Бірде-бір төлемді фидуциарлық міндеттерін бұзатын жылжымайтын мүлікке агент құқығы жоқ. Осылайша, агентке алынған өтемді қайтару талап етілуі мүмкін.
Зияндар:
Жылжымайтын мүлік агентінің сенімгерлік міндеттерін бұзуы олардың клиент қағидаттарына зиян келтіруі мүмкін. Егер солай болса, агент клиентті осы шығындар үшін өтеуге міндетті болады. Мысалы, мүлікті сатушы үшін агент сатушыға сатылымға шыққаннан гөрі жақсы ұсынбады. Агент сатушыдан төменгі және одан жоғары ұсыныстардағы айырмашылық үшін өтемақы төлеуге міндетті болады.
Егер сізде жылжымайтын мүлік клиенті ретінде адвокатыңыз бар болса, онда олар сізге «агент» алғым келмейді деп үнемі айтып береді. Олар жауапты жауапкершіліктің болуын қаламайды.