Агенттердің міндеттерін анықтайтын мәртебесі және Клиенттің құқықтары
Express агенттігі
Экспресс агенттік негізгі немесе агенттік арасында ауызша немесе жазбаша келісім жасайды. Бұл олардың өкілдігі мәртебесіне деген айқын ниетін білдіреді.
Жылжымайтын мүлікте агенттік әдетте сатушы немесе сатып алушымен сатып алушы агенттік келісім-шартымен жазбаша листинг шартымен жасалады. Кейбір мемлекеттерде ауызша келісімдерге рұқсат етіледі, бірақ көпшілігі жоқ.
Зияткерлік агенттік
Тараптардың әрекеттері бойынша агенттік қарым-қатынас жасау да мүмкін.
Егер жылжымайтын мүлік агенті әдетте агенттердің міндеттерін алса, бірақ агенттік келісімге қол қоймаса, ол әлі де болжанған агенттік арқылы агент ретінде қарастырылуы мүмкін. Сонымен қатар, егер тапсырыс беруші агентке консультация алу үшін немесе әдетте агенттіктегі әрекеттер туралы сұраса, онда тұжырымдалған агенттік құрылуы мүмкін.
Кейбір мемлекеттерде жазбаша агенттік келісімінсіз бірде бір агенттік өмір сүре алмайтыны туралы нақты заңнама жасалды. Бұл кездейсоқ түсініксіз агенттікті болдырмауға көмектеседі.
Ашылмаған екі агент болмаңыз
Егер сіз өзіңіздің листингілік клиентіңізбен агенттік өкілдік мәртебесіне ие болсаңыз, бұл тізімге мүдделі сатып алушымен жұмыс істесеңіз, не істеуіңізге мұқият болыңыз. Біріншіден, агенттік мәртебесін сатып алушыға ашып көрсету керек, содан кейін сіз өзіңіздің агентіңіз екеніңізді білдіретін міндеттерді орындамайсыз.
Бүгінгі күннің басым көпшілігі
Менің лицензиям Нью-Мексикода, бірақ мен бұрын-соңды Техас пен Колорадода брокерлік лицензиялар алдым.
Көптеген мемлекеттерде « мәміле жасаушы делдалдықты » қолдайтын немесе басқа аттармен аталатын «агенттік» жоқ сатып алушы немесе сатушының өкілі болып табылатын құжаттары мен ашылуы бар. Жылжымайтын мүлік агенті термині сирек осы күндері көп екенін білдіреді.
Мәселен, мен лизингке қатыса аламын және сатушының агенті бола алмаймын, және дәл осылай істедім.
Адвокатпен немесе судьямен жұмыс жасағанда, агенттік мәселесі сатып алушы немесе сатушы болған кезде ғана болды. Кейбір себептермен оларды веб-сайтымызбен қызықтырдым. Олар өзімнің арнаулы жауапкершілігіммен олардың агенті болғым келмейді.
Кепілдік міндеттемесі агенттің клиентін агентінің қызметіне қауіп тудырады. Мәселен, егер мен бірдеңе дұрыс жасамасам немесе қателесем, клиентім жауапты болады. Бұл заңды адамдар бұл ережелерді ұқыпты ұстағанымды білсе де, олар бұл тәуекелдіктерді қаламағанын білді.
Мен сатып алушылармен жұмыс істеген кезде, мен әрдайым транзакциялық делдал ретінде жұмыс істедім, ешқашан агент емеспін. Олар ешқашан сұрамады, біздің мемлекеттік жариялау формасы менің клиентке өз міндеттерімді нақты анықтады. Мұнда олар заңнан тікелей:
A. осы бөлімнің ережелерінде көрсетілген адалдық пен парасаттылықты сақтау;
B. жергілікті, мемлекеттік және федералдық әділетті тұрғын үй және кемсітушілікке қарсы заңдарды, Нью-Мексикодағы жылжымайтын мүлікке лицензия туралы заңдарды және жылжымайтын мүлік комиссиясының ережелерін және басқа қолданылатын жергілікті, мемлекеттік және федералды заңдар мен нормативтік актілерді сақтау;
C. тапсырыс берушімен немесе клиентпен жасалған барлық жазбаша келісімдерді орындау;
D. брокердің клиентіне немесе клиентке операцияны аяқтауға көмектесу, егер клиент немесе клиент жазбаша түрде басқаша келіспеген болса, соның ішінде:
- барлық ұсыныстарды немесе ұсыныстарды уақтылы ұсыну; және
- шарттың талаптары мен шарттарын сақтауға және мәміленің жабылуына жәрдемдесу; егер мәміледегі брокер 16.61.19.8 тармағының D) тармағының (1) және (2) тармақтарында сипатталған қызмет, кеңес немесе көмек көрсетпесе, НМАК-тың клиенті немесе клиент брокердің мұндай қызмет көрсету, кеңес беру немесе көмек көрсету және брокер осындай келісімшарттың мәмілеге қатысатын басқа брокерлерге жазбаша түрде хабарлауы тиіс;
Брокердің қауымдастырылған брокердің немесе біліктілік брокердің білімі мен сараптамасынан тыс мәміле жасауға қатысты мәселелер болуы мүмкін екендігін және қауымдастырылған брокердің немесе біліктілік брокерінің клиент немесе клиент осы мәселелер бойынша сарапшы кеңесті іздестіруді ұсынатынын растауы;
F. брокер алған барлық ақшаны немесе мүлікті жедел есепке алуды ;
G. брокер мәміле жасасқан, бірақ олармен шектелмейтін кез-келген әлеуетті мүдделер қақтығысы туралы мәмілені жасасқан клиенттеріне немесе клиентіне және басқа брокерлерге жазбаша түрде хабарлау;
- Брокердің мәміле жасасқан кез-келген басқа тараптармен кез келген жазбаша брокерлік қатынастары;
- кез-келген материалдық мүдде немесе брокердің мәміле жасаған іскерлік, жеке немесе отбасылық сипаттағы қарым-қатынасы;
- Нью-Мексикодағы басқа брокерлік қарым-қатынас опциялары;
H. қауымдастырылған брокер немесе біліктілік брокердің меншік немесе транзакция туралы немесе транзакцияны аяқтау үшін мәмілеге қатысушылардың қаржылық мүмкіндіктері туралы нақты белгілі кез келген қолайсыз материалдық фактілер туралы жазбаша түрде хабардар ету; жариялауды талап ететін қолайсыз материалдық фактілерге федералдық әділеттілік туралы заңдармен немесе Нью-Мексикодағы Адам құқығы туралы заңмен қамтылған кез келген ақпарат кірмейді;
I. жарияланым бұрынғы клиенттің келісімімен немесе заңмен талап етілмесе, кез-келген алдыңғы агенттіктің қатынастарында алынған кез келген құпия ақпаратты сақтау;
J. Егер басқаша жазбаша түрде рұқсат етілмесе, қауымдасқан брокер немесе біліктілік брокер сатушы клиент немесе тапсырыс беруші бұған дейін айтқан мәміле кезінде олардың клиенттің немесе клиентке олардың сатуға арналған бағаны, ; олардың сатып алушы клиенті немесе тапсырыс берушісі жазбаша ұсыныста ұсынылған бағадан жоғары баға төлейтіндігін бұрын белгілеген; клиенттің немесе клиенттің мүлікті сату немесе сатып алу туралы уәждемесі; олардың сатушы клиенті немесе клиенті немесе олардың сатып алушы клиенті немесе клиент ұсынғаннан өзге шарттарды қаржыландыру туралы келісетінін; немесе қауымдастырылған брокердің немесе біліктілік брокердің клиентінің немесе клиентінің жазбаша түрде сұраған кез-келген басқа ақпарат, заңнамада ашып көрсету талап етілмесе, құпия болып қала береді.
Бұл менің клиенттерім болуы мүмкін кез-келген алаңдаушылықты қамқорлыққа алып келеді.