- Орналасуы
- Қаржы
- Жөндеу
- Ағымдағы нарық
Мүліктің орналасқан жерін бағалаңыз
Орналасқан жер - әлеуетті инвестициялық жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде ескерілетін маңызды нәрселердің бірі. Ол сізге жылдар бойы бағаланатын мүліктің әлеуеті туралы білімді болжауға көмектеседі.
Мысалы, жылжымайтын мүлік гуруы Роберт Кийосаки колледж қауымдастығының жанында табыс табуға арналған артықшылықтар туралы айтады. Себебі, әрқашан жалға берушілердің көптігі бар, студенттердің ата-аналары жалгерлік төлемді әдетте төлейді, және сіз пәтердің сұранысы артып, сұраныстың артуына байланысты жиі жоғары жалақы алуға болады.
Көршілес дегеніміз не?
- Бұл қала маңы немесе қала ма?
- Бөлшек дүкендерге, көлік тораптарына, ауруханаларға және мектептерге жақын ба?
- Онда қандай жалдаушы тұрғысы келеді? (отбасылар, қарттар, жалғыз адамдар, орта тап және т.б.)
- Ауданда жалдаушылардың көптігі бар ма?
- Сіздің қазіргі резиденцияңызға жақын ба? Егер бұл алыс болса, онда шығындардың шығындарына факторлық шығындардан және шығындардың шығындарынан шығындарды өтеуден қаржы шығындарын ескеру қажет.
- Ауданның тұрақтылығы кеңейе ме, жоқ па? Бос орындар көп немесе жаңа құрылыс бар ма?
- Сіз болашақта өсу мүмкіндігін көріп отырсыз ба? Мысалы, ірі қалаға қосылған жаңа теміржол желісі салынады, немесе жаңа компания облысқа қоныс аударып, жаңа жұмыс орындарын ашты. Бұл орындардың орындылығын айтарлықтай арттыра алады.
Мүліктің қаржылық жағдайын бағалау
Бюджетті біліңіз
- Бұл инвестицияларға қанша қаражат қосуға болады?
- Сіз жоғалтуға қанша мүмкіндік аласыз?
- Сізге қосымша қаражат керек болса, қайдан алуға болады?
- Ай сайынғы ипотекалық несие мен пайыздық мөлшерлеме қандай болады?
Мүліктің мәнін қараңыз
- Мүліктің нақты табысы мен шығыс парақтарын көруді сұраңыз. Егер ешкім жоқ болса, операциялық шығындарды ақылға қонымды болжай алатыныңызға көз жеткізіңіз.
- Жылжымайтын мүлікке арналған таза операциялық кірісті (NOI) есептеңіз.
- Сіздің ауданыңыздағы стандартты бос орын деңгейі қандай?
- Жылжымайтын мүлікке арналған жобаланған жалға беру дегеніміз не?
- Сақтандыру құны қандай еді?
- Салықтар қанша тұрады?
- Мүлікке қызмет көрсету құны қандай болады?
- Сіздің нарықтың капиталдандыру мөлшерлемесін анықтадыңыз ба? Егер сіз нарықтың Капитал мөлшерлемесін білмесеңіз, жергілікті жылжымайтын мүлік брокерімен кеңесу керек.
- Капитанның мөлшерлемесін анықтағаннан кейін, сіз NOI коэффициентінің коэффициентіне бөлуге және мүліктің ағымдағы мәнін алуға болады .
- Салыстырмалы нарықты талдау (CMA) жасадыңыз ба?
- Облыста салыстырылатын үйлер қандай сатылады? Сіз жалдау құқығын сатып алсаңыз немесе үйді аударуға ұмтыласыз ба, сіз мүлікке үстеме төлем жасамағаныңызға көз жеткізгіңіз келеді.
Қандай жөндеу қажет екенін бағалаңыз
Сіз қандай жөндеу жұмыстарымен айналысасыз?
- Сіз бояудың және жаңа кілемнің керек-жарағы болуын қалайтын меншікке ие болғыңыз келе ме, қалыпты мөлшерде жұмыс істейсіз бе немесе сіз ішектің реабилитасымен (жаңа сантехника, электр, еден, қабырға және т.б.)
Сіз бұл жөндеуді жасай аласыз ба?
- Жөндеу құны өзін-өзі жасауға бола ма, әлде басқа біреуді жалдауға қажет болғанына байланысты өзгереді.
- Материалдар мен шеберлікке арналған құрылыстық бюджетіңіз миллион доллар үйін немесе елу мың АҚШ долларын жалдауға арналған мүлікті жөндеуге байланысты кеңінен өзгереді.
- Басқа жалпыға қолжетімді ереже - жөндеу сіз үшін жоспарланғаннан әлдеқайда қымбат тұрады. Егер мердігерді жалдасаңыз, екі апталық жұмыс жиі төрт аптаға айналады. Тіпті жөндеу жұмыстарын өзіңіз жасасаңыз да, шығындар қолынан кетуі мүмкін. Мысалы, сіз $ 800-ға арналған бөлмеде жаңа гидроконтролар қоюды жоспарлап отырсыз. Қабырғаларды ашқанда, сіз термиттердің жауыздығын және қабырғаларды қайтадан қаптап қана қоймай, қиратып қоясыз. Мұндай күтпеген шығыстар тез арада қосылады. Сізге жоғары құрылыс бюджетіне ғана емес, сонымен қатар, қосымша жөндеу жұмыстарын аяқтаған кезде, сіз «жұмсақ шығындар» деп аталатын қосымша қаржыландыру шығыстарын төлеп, ипотека, мүліктік салықтар мен бос меншікке сақтандыруды төлейсіз.
Ағымдағы нарыққа қатысты инвестицияларды бағалау
Қысқарту кезінде McMansion-ды айналдыруға тырысатын болсақ, бұл оңай емес. Экономикалық дағдарыс жағдайында жылжымайтын мүлікті жалдауға жалға берушілерді жалға алу табысқа жету үшін жақсы болуы мүмкін. Сіз енді жылжымайтын мүлік нарығындағы үрдістерге қарап, жоспарыңызға сай түзуіңіз керек.
Егер сіз McMansion-ді сатып алып, оны жеті жылға ұстап қалу үшін ақшаға ие болсаңыз, онда ол игілікке ие бола алады. Жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде оны қараудың тағы бір себебі оның қайта сату құндылығы болып табылады. Жоғарыда айтылған активтер - бұл нарыққа қарамастан оңай сатылатын және сатылатын нәрселер. Олар әрқашан сұранысқа ие. Оларды нан мен су сияқты қажет деп ойлаңыз.
Адамдарға бассейн мен теледидарлық скрининг бөлмесі бар үй қажет емес. Адамдар таза ванна бөлмесі мен қатты төбесі бар үйге мұқтаж. Сіз өзіңіздің жылжымайтын мүлікіңізді ең көп адамға шақыруды қаласаңыз, сізде болашақ жалдаушылар мен сатып алушылардың ең көп саны бар.