Одан кейінгі жылдары ипотекалық балансты есептемегенде, жылжымайтын мүлік объектісінің болжанған құнына қарай есептелуі мүмкін. Бұл жылжымайтын мүлікке салынған капиталдың кез-келген ұлғаюы мен ипотеканы иемдену арқылы түзетілетін инвестициялар.
Болашақ жылдардағы ROE-ны бағалау не үшін қажет?
Инвестициялық есептеулердің кейбір ROI-лерінен айырмашылығы, бұл өзгеретін сан бойынша сіздің табысыңызды өлшейді. Алдын-ала төлеген ақшаңыз өзгерген жоқ, бірақ бірнеше жылдар бойы басқа факторлар жасалады және олар өз капиталыңызды қайтарады. Өйткені сіздің капиталыңыз өзгереді. Біріншіден, жалдау құқығына ие болудың қандай артықшылықтары бар екенін қарастырайық:
- Қарызды өтеу: Сіз ипотекалық төлемдерді жалғастыра отырып, негізгі несие балансын төлейсіз. Сіздің үлесіңіз арта түседі, өйткені сіз құндылыққа қатысты аз қарыздарыңыз бар.
- Баға құндылығы: Сіздің үйіңіз уақыт өте келе құнды бағалайды. Мәселен, сіз өзіңіздің қарыздарыңызды төмендетіп жатқанда, сіз өзіңіздің құндылығын арттырасыз. Екі арасындағы айырмашылық өсіп келеді; меншікті капитал.
- Ақшалай қаражат ағыны : Сіз әр ай сайын сіз қолма-қол ақшаны, ақшаңызды ипотекалық төлемдер мен шығындарды өтегеннен кейін төлейтін боласыз.
- Табыс салығы бойынша жинақ: Амортизация - бұл үлкен пайда. Жыл сайын жалгерлік табыстың құрылымдық құнының бір бөлігін амортизация ретінде есептеуге болады. Сіз ештеңе жұмсамағансыз, бірақ шегерім сіз сияқты болған.
Бұл жылжымайтын мүлікті басқа инвестициялық активтерге қарағанда әлдеқайда жақсы ететін тамаша артықшылықтар. Дегенмен, біз өзіміздің меншікті капиталымызды өзгертетін бірнеше адам бар екенін көріп отырмыз. Мысал қарастырайық:
Сіз 100 000 АҚШ долларына 20 000 АҚШ доллары мөлшерінде жалдау ақысын сатып аласыз. Сатып алу жылы сіз $ 100,000 тұр екендігіңізді білесіз, бірақ сіз 80 000 долларға қарыздар аласыз, өйткені сіз 20 000 АҚШ доллары көлемінде ақшалай қаражат ретінде өз ақшаңызды төлей аласыз.
Жылдық оң ақша ағымыңыз ипотека мен шығындар бойынша айына $ 3,600 немесе 300 долларды құрайды дейік. Осылайша, ROE $ 3,600 / $ 20,000, немесе 0,18 = 18% Капиталдағы табыс. Сіз инвестициялық гуру!
Енді алдағы он жыл жылдам алайық. Сіз өзіңіздің ипотеканы төлеп жатырсыз, ал үйдің бағасы 118 мың долларға бағаланған. Сіздің ипотека бойынша Сіздің балансыңыз $ 80,000-нан $ 66,000-ға дейін төмендеді. Енді сіздің меншікті капиталыңызға қараңыз. $ 118,000 - $ 66,000 = $ 52,000, сіздің қарапайым мысалыңыздағы жаңа үлесіңіз. Енді ROE үшін есептеуді қайта жасайық. Жалға берсеңіз, ақшаңыздың ағымы жылына 4 400 АҚШ долларын құрайды. $ 4,400 / $ 52,000 = 8,5% Капиталдағы табыс.
Не болып қалды? Қарапайым, өйткені капитал ұлғайтқан сайын, сіз тез арада жалдау ақысын арттыра алмадыңыз. Мәселен, бұл әлі де үлкен инвестициялар? Қазір $ 52,000-ні істей алатын нәрсеге көз жеткізіңіз. Бұл сатуға және қайта инвестициялауға уақыт болуы мүмкін.