Ішкі қызметте сатып алушыны агент нақты сатушы үшін листингілік брокердің кішішісі ретінде жұмыс істейді. Бұл маңызды, өйткені сатып алушымен жұмыс істейтін агент нақты сатып алушы емес, сатушыға төленетін міндеттерге міндетті.
Бұл практика көптеген штаттарда өлі, бірақ сатып алушы агенттігі кеңінен таралғандықтан және сатып алушылар мәміле бойынша өз мүдделерін қорғау үшін адвокат қажет болғандықтан. Сондай-ақ, листингілік брокерлер мен олардың сатушы клиенттері кінәратшының іс-әрекеттері, қателіктері мен кемшіліктері үшін жауапты болғандықтан, бұл бүгінгі жылжымайтын мүлік нарығының көпшілігінде қалаған жағдай емес.
Жаңарту: Өнеркәсіптегі өкілдіктің қазіргі жағдайы
Жылжымайтын мүлік туралы заңдар мемлекеттік ерекшеліктер болып табылады және әртүрлі заңдар мен тәжірибелерге ие қалта бар. Кейбір облыстарда заңгерлер әлі күнге дейін мысал ретінде мәмілелерді жабады. Дегенмен, бұл жерде көп нәрсені үйреніп жүргеніміздің көпшілігі бүгінгі күні көптеген мемлекеттерде тәжірибе алмасады.
Аудиторлық қызметтің жай-күйі көп емес. Листинг брокері сатушының агенті ретінде әрекет етпейді, ал сатушы сатушының алдында міндеттері бар біреуі емес. Өкілдік түрлерінің кейбірін қарастырайық.
Көптеген мемлекеттер клиенттің немесе перспективалық клиенттің оларды жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелерде қалай ұсынатыны туралы ақпаратты ашудың кейбір түрін талап етеді. Сіздің мемлекетіңіздің ережелерін және олардың өкілі бола алатын әртүрлі тәсілдеріңізді түсінетініне көз жеткізіңіз. Клиентке сіздің міндеттеріңіз бен міндеттемелеріңіз келісімшарт бойынша келісілген өкілдік түріне қарай айтарлықтай өзгереді.
Сатушының агенті немесе Сатып алушының агенті
Сіз іс жүзінде шынайы агент ретінде әрекет етесіз, және көптеген мемлекеттерде бұл нақты жазылуға тиіс. Сатушы немесе сатып алушы клиентіне сенімгерлік міндеттеріңіз бар:
- Адалдық: Сіз өз клиентіңіздің ең жақсы мүдделеріне ғана әрекет етуіңіз керек. Басқа ешқандай мүдделер брокердің немесе агентінің мүдделерін қоса алғанда басымдықты талап ете алмайды.
- Құпиялылық: Сіз және Сіздің клиентіңіз арасындағы құпия ақпарат пен құпия ақпарат мәңгі сақталуы тиіс. Сот бұйрықтары бойынша ерекше жағдайлар бар.
- Ақпаратты ашу: Сатып алушыға мәміле немесе мүлік туралы материалдық сипаттағы нәрсені ашуға міндетті.
- Мойынсұну: сіз заңсыз ештеңе жасай алмайсыз, бірақ ол заңдық болып табылады және сіз клиентпен бірдеңе істеуді үйренсе, мұны істеу керек.
- Ақылға қонымды қамқорлық: клиенттің барлық жұмысына кәсіби көзқараспен қарауға және сіз өзіңіздің міндеттеріңізді жоғары кәсіби деңгейде орындау үшін ақылға қонымды қамқорлықты қолданыңыз деп күтіңіз.
- Бухгалтерлік есеп: барлық ақшаны немесе клиенттің сені сеніп тапсырған басқа құндылықтарын тиісті түрде есепке алу.
Транзакция брокері немесе фасилитаторы
Агенттік қарым-қатынастары бүгінгі күнде сирек кездесетіндіктен, брокерлер мен агенттердің көбі транзакциялық брокерлер немесе транзакциялық делдал ретінде әрекет етеді.
Сіз агент емессіз және фидуциарлық міндеттер қажет емес. Шын мәнінде, сіз бірдей адалдықты, ақылға қонымды қамқорлықты, жарияланымды және бухгалтерлік құжаттарды жеткізіп бересіз. Сіз тек агент болсаңыз, стандартты жоғары деңгейде ұстайсыз.
Кепілдік міндеттемесі
Менің нарықтағы сатып алушылар ретінде бірқатар адвокаттарым бар еді, мен оларға өз агенті ретінде әрекет етуді ешқашан қаламайтынымды айтайын. Көріп отырсыз, агент мен клиент қандай да бір жағынан қаралады. Бұл жақсы қарым-қатынас және клиент шынымен агентпен заңсыздыққа түсуі мүмкін.
Көріп отырсыз, клиент жауапкершілікті агент әрекеттері үшін жауапкершілікке тартады. Алаяқтықты ештеңе деп есептемегенде, агент үлкен қателік жасайды, клиент жауапкершілікке ие болады. Сіз адвокаттың жылжымайтын мүлік агентінің жасаған қателіктері үшін жауапты болғысы келмейтінін көре аласыз.