Сандарды түсіну
Егер мүлікті пайдалану жалдаудан немесе жалға беруден табыс алу болып табылса, бағалау әдісі немесе бағалау әдісі ең жиі пайдаланылады. Жылжымайтын мүліктен алынатын таза кіріс , егер сатылған болса, ағымдағы нарықтық құнды есептеу үшін белгілі бір факторлармен бірге қолданылады.
Операциялар нәтижесінде пайда болған таза табысқа мүдделі жылжымайтын мүліктің инвесторлары ғана емес.
Олар әрдайым әрдайым қаржыландыруды іздейді және кредиторлар кірістер мен шығыстар туралы мәліметтерді мұқият зерделеп, олардың инвестициялары қорғалған болуы мүмкін. Кредиторлар иеленушілер үшін қалдырылған пайдасы бар ипотекалық төлемдерді жасау үшін жеткілікті шығыстардан асатын қалыпты жалдау ақыларын көргісі келеді.
Капиталдандыру мөлшерлемесін (Cap Rate) бағалау бағасын пайдалану
Капиталдың құнын бағалау үшін капиталдандыру мөлшерлемесін пайдаланған кезде мүліктің таза операциялық кірісі пайдаланылады және сұраныс пен бағаның арасындағы айырмашылық бар. Басқаша айтқанда, қақпақ мөлшерлемесі неғұрлым жоғары болса, соғұрлым бағасы төмен болады.
Value Estimate үшін жалпы жалгерлік мультипликаторды пайдалану
Жалпы жалдау төлемі немесе GRM капиталы ставкасымен пайдаланылатын таза операциялық табыстың орнына мүліктің жалпы жалдауын пайдаланады . Осы есептеуді орындаудың екі жолы бар: жалпы әлеуетті кіріс (GPI) және Жалпы операциялық кіріс (GOI) бар.
Әрбір есептеулерден көріп отырғанымыздай, құнды бағалаулар Операциялық кірістерді пайдаланудан әлдеқайда жақсырақ , себебі тұрғындарды орналастыру және төлемеу үшін шығындар қарастырылады.
Содан кейін шарт және келешек шығыстар қарастырылуы керек
Неғұрлым субъективті, бірақ өте маңызды, меншік жағдайын есепке алады.
Табыстарды бағалау әдістерінің бірде-біреуі мүліктің жай-күйін және болашақта ықтимал үлкен жөндеу шығындарын ескермегендіктен, оларды бағалаудың түпкілікті бағасына келу кезінде қарастыру қажет.
Бұрыннан бар жылжымайтын мүлікті сатып алған кезде, ол өте тиімді жұмыс істеп тұрды немесе таза табысты төмендететін операциялық проблемалар болуы мүмкін. Инвесторлар мысал ретінде пәтер жобасын бағалаған кезде, жалдау ақысы рента емес және шығындар олардан жоғары немесе төмен болуы мүмкін.
Айталық, жалға беруші кейбір жалға алушыларға қызмет көрсету орнына жалға беруді немесе проблемалар болғандықтан және үй иесі оларды шығарғысы келмейтіндіктен жалға беріп отырғанын айтайық. Немесе жөндеу және қызмет көрсету шығындары ұқсас қасиеттердің нормасынан төмен болды. Жалға алушы басқарушылық міндеттерді жояды немесе жөнсіз техникалық қызмет көрсету жолынан шығатын мәселелерге қатысты емес.
Операцияның әр қырын қарастыратын инвесторлар жалға алудың нақты емес екендіктерін көре алады. Олар жалға берушілерді осы бірліктерге толыққанды ағымдағы жалдау кезінде алу таза табыстылықтың айтарлықтай айырмашылығын тудыратынын көреді, сондықтан оны сатып алғысы келеді. Олар жылжымайтын мүліктің шығындары олар сияқты болмайтынын және мүлік бүлінгендіктен сатып алудан өтуі мүмкін.
Шұғыл инвесторлар және белгілі несие берушілер нақты сандармен жұмыс істейтіндігіне сенімді болу үшін жобаның қаржыларын мұқият алып тастайды. Кішігірім коммерциялық жылжымайтын мүліктің дұрыс пайдаланылмауы таңқаларлық. Немесе жалдау ақысы тым төмен, шығыстар тым жоғары немесе екеуінің де тіркесімі. Жалдау және шығындарды есепке алмай, негізгі бағалау есептерінде тоқтаған инвесторлар ең жақсы мәмілелерге немесе мүліктерге артық төлеуден өтеді.
Табысты қолдану әдісін біліңіз, себебі лот қолданылған
Инвесторлармен жұмыс істеуді жоспарласаңыз, бағалау әдістерін үйрену үшін қажет болса, едәуір уақыт жұмсаңыз. Инвестордың сатып алушысы немесе сатушы клиенттері Сіз тани алмайтын терминологияны пайдаланбағанын немесе есеп айырысуды талап етпеуін қаламайсыз.
Инвесторлармен жұмыс істеу өте қолайлы болуы мүмкін, өйткені бұл жылжымайтын мүлік нарығы өте белсенді.
Сіз сондай-ақ үлкен қайталанатын бизнес, сондай-ақ қанағаттанарлық инвесторлардан жолдама аласыз.
** Жаңарту: Мен жылжымайтын мүлік нарығындағы құлдыраудан кейін және бұл қалпына келтірудің бастамасы болғанда осы мақаланы жаңартамын. Бағалаушылар нарықтық проблемалардан кейін өте консервативті болды және салыстырмалы қасиеттердің нашарлауымен және өнімді сатып алуды пайдаланумен қалпына келтіруді бәсеңдету үшін айыпталды. Дегенмен, олар қазірдің өзінде бір киленге қайта оралады.