Оң жақтан сатып алу, жылдам шығу, өзіңіздің командаңызға сенім артыңыз
Үйді айырбастау деген нені білдіреді?
Үйді айналдыру дегеніміз, сіз оны сатуға ниет білдірген үй сатып аласыз, әдетте тез пайда табу үшін.
Бұл ұзақ мерзімді сатып алу және ұстап қалу стратегиясы емес. Бұл мүлікті сіз сатып алғаннан артық сатсаңыз, бұл сіз үшін пайда әкеледі дегенді білдірмейді.
Мысалы, сіз $ 200,000 үй сатып алып, $ 50,000 жөндеу жұмыстарын жүргіздіңіз. Егер үйді 240 мың долларға сатсаңыз, бұл сіз оны сатып алғаннан гөрі көп болса, сіз жөндеу жұмыстарына жұмсалатын шығындарға әсер етіп, мүлікті ұстап қалуға және мүлікті сатуға қосымша шығындар пайда болғанда жоғалады.
Мүліктің қандай түрі өзгеруі мүмкін?
Жылжымалы мүліктің ең көп таралған түрі - бір отбасылық үй. Дегенмен, жылжымайтын мүліктің кез-келген түрін пайдаға аударуға болады. Бұл мыналарды қамтиды:
- Көп пәтерлі үй-жайлар : Ұзақ тұратын сатып алушыларға мүлікті аса құнды ету үшін қолданыстағы бірліктерді жөндеу немесе қосымша бөлімшелерді қосу кіреді.
- Аралас қолданылған жылжымайтын мүлік: Бұл бөлшек кеңістікке, тұрғын үй алаңына немесе екеуіне де жөндеу немесе толықтырулар енгізуі мүмкін.
- Бөлшек мүлкі : Мейрамхана, салон немесе жалпы дүкен сияқты нақты қажеттіліктерге сәйкес кеңістікті жөндеу.
- Land : Тұрғын үй немесе бөлшек сауда сияқты нақты пайдалану үшін мақұлдау үшін аймақтарды бөлу үдерісінен өту. Зоналық бекітуді алу қаладағы құрылыс бөлімінің жұмыс істеуі қаншалықты жылдам және оңай болғанына байланысты ұзақ процесс болуы мүмкін.
1-кілт: Оң бағамен сатып алыңыз
Сіз өз ақшаңызды сатып алуға жұмсайсыз. Ең басынан бастап тым көп ақша салсаңыз, үйді қаншалықты жақсы жөндеуіңіз маңызды емес, пайда табудың әлдеқайда қиын болуы мүмкін.
Жөндеуден кейінгі мәнді анықтаңыз - ARV
Сіз пайда алу үшін мүлікті сатып алуға қаншалықты мүмкіндік бере алатыныңызды анықтауға тырысасыз. Сондықтан сізге кері жұмыс істеу керек.
Біріншіден, сізге жөндеудің кейінгі мәнін анықтау керек. Сіз жылжымайтын мүлік бойынша барлық жөндеу жұмыстары аяқталғаннан кейін, үйдің құнды екеніне сенесіз.
Сіз жақында сатылған бағаны аудандағы салыстырмалы қасиеттерге қарауыңыз керек. Салыстырмалы материалдарды қарап шығу дәл ғылым болып табылмайды, бұл сізге үй құндылығының балғалығын береді. Егер сіздің үйіңіз төрт төсек болса, екі ванналық отаршылдық болса, сіз өткен жылы сатылған ұқсас өлшемдегі колонияларға қарағыңыз келеді. Сізге белгілі бір факторларға түзетулер енгізу қажет:
- Square Footage: Екі үйде кереуеттер мен ванналар саны бірдей болуы мүмкін, бірақ 1000 шаршы фут үлкен болуы мүмкін.
- Жөндеудің сапасы: жөндеу кезінде қолданылатын материалдарға қараңыз. Бұл ағымдағы сатып алушы іздей ме?
- Орналасқан жері: Қаланың кейбір аудандары басқаларға қарағанда жақсы болады: жақсы мектеп ауданы, тыныш көше.
- Лот мөлшері: Үлкен лоттар аса құнды болады.
- Ыңғайлылықтар: Үйде орталық кондиционер бар, жер асты бассейн, аяқталған жертөле немесе бас шкаф бар ма?
Сіз салыстырған қасиеттерді қарап шыққаннан кейін, жөндеу жұмыстарын аяқтағаннан кейін, үйдің құндылықтарының қатарына ие бола аласыз. Бұл жөндеуден кейінгі мән.
Өз шығындарыңызды алып тастаңыз
Жылжымайтын мүлікті дұрыс бағамен сатып алу үшін үйде қанша ақша жұмсай алатыныңызды анықтау керек.
- Сатып алу бойынша шығындарды жабу: бұл титулды сақтандыру, үйдегі тексерулер, адвокаттың төлемдері, сауалнамалар, банктік алымдар, жазба алымдары: әрекет және кепілдік.
- Құрылыс шығыны: қаланың рұқсаттары, материалдық шығындар, еңбек шығындары.
- Холдингтің шығындары: Сақтандыру төлемдері, салықтар, кез келген қарыздар бойынша төлемдер, коммуналдық шығындар.
- Сатуға арналған шығындарды жабу: Адвокаттың төлемі, мүмкін жылжымайтын мүлік аудару салығы, Риэлтор комиссиясы, тіркеу жарнасы: ипотека және ипотека, қалалық инспекция үшін төлем: ықтимал сертификат , Қала талап етсе, сатып алушы несиелері: сатып алушының үй инспекторы жылжымайтын мүлікке қатысты дұрыс емес, сондықтан сатып алушы сізден несие алуды сұрауы мүмкін.
Сіздің пайдаңыздың мотиві қандай?
Сіз, ең алдымен, барлық жұмыспен айналыспайсыз және үйіңізді 5000 долларға сатып алу қаупі бар. Демек, сіз флиптен мінсіз пайда мақсатыңызды анықтауыңыз керек. Бәрі айтылған және жасалса, 20 000 доллар жасағыңыз келеді ме? $ 50,000? $ 100,000? Қанша мөлшерде жасағыңыз келетінін біле отырып, үйді сатып алуға мүмкіндік беретін бағаны анықтауға көмектеседі.
Сондай-ақ, сіз кез келген пайдаға капиталдың пайдасы үшін салық төлеуге тура келетінін білуіңіз керек. Кіріс кронштейнге байланысты сіз өзіңіздің пайдаңыздың 20% -ын Сэм Тобына төлейсіз немесе төлеуге тура келуі мүмкін. Сіз осы құнды 1031 айырбастау арқылы кейінге қалдыра аласыз.
Ірі сатып алу бағасын анықтаңыз
Енді жылжымайтын мүлік жөндеуден кейін анықтаған болсаңыз, мүлікті жөндеуге және сіз қанша ақша жасағыңыз келетініне байланысты шамамен шығындар сіз мүлікті төлеуге дайын болған максималды соманы анықтай аласыз.
Жөндеуден кейін
- Шығындарды азайту
- Пайданың төмендеуі
= Ideal сатып алу бағасы
Бұл сіз ұсыныс жасайтын және оны қабылдауға үміттенетін нәрсе. Сіз осы нөмірге жету үшін көп жұмыс жасадыңыз, сол себепті Риэлторлар ұсыныс бағасын көбейтесіңдер ме, жоқ па, жоқ па? Сізге мүлікті төлеген әрбір доллар - әлеуетті пайдаға шаққандағы доллар. Есіңізде болсын, сіз өз ақшаңызды сатып алудасыз.
2 пернесі: жылдам шығу
Жылжымайтын мүлікті сату мақсаты - пайда табу және бұл пайданы мүмкіндігінше жылдам жасау. Кез-келген жақсы инвестор жылжымайтын мүлік нарығы бір тәулікте қосыла алатынын біледі. Кез-келген факторлар мүліктің құндылығын айтарлықтай төмендетуі мүмкін. Бұл мыналарды қамтиды:
- Пайыздық мөлшерлемелердің ұлғаюы: пайыздық мөлшерлемелер жоғары болған кезде, адамдар үйде қанша ақша жұмсамайды. Бұл олардың сатып алу қабілетінің төмендеуіне байланысты, себебі олардың ай сайынғы ипотекалық төлемдері жоғары болады. Пайыздық мөлшерлемелердің көтерілуіне байланысты, үйдің бағасы сатып алу қабілетінің төмендеуін реттеу үшін төмендейді.
- Маусымның өзгеруі: Үй сатып алу маусымы жазғы айларда балалардың мектептен шығып кетуіне шыңдалады. Отбасылар жаңа оқу жылының басталуына дейін барғысы келеді. Егер Сіз көктемде / жазда шұғылдану үшін нарықта айналдыра алмасаңыз, сіз өзіңізге көп ақша жұмсай аласыз.
- Инвентаризацияның өсуі : Сіздің үйіңіздің құндылығына әсер ететін тағы бір фактор облыста артық инвентаризация болып табылады. Мүмкін, бұл қаланың ірі компаниясы қалады және адамдар көшіп кетуі үшін өз үйлерін сатуға кіріседі. 3 жатын бөлме, 2 жуынатын бөлме үшін тек қана көп сатып алушылар бар $ 250,000 үй шаруашылығы. Егер нарықта бесеу болса, оны сатуға тезірек жеткізу үшін бағаны төмендетуге тура келуі мүмкін.
- Аймақтағы жалдау немесе қысқа сауда: Өкінішке орай, сіз өзіңіздің көршілеріңізді бақылай алмайсыз. Аудандағы қысқа мерзімдік сату және сатып алу сіздің үйіңіздің құндылығын төмендетеді.
- Табиғи апат: Сіз сондай-ақ Ана табиғатын бақылай алмайсыз . Hurricanes, tornadoes және өрт өрттері үйді бағаны біржолата құлатып тастап, аудандарды жойып жіберуі мүмкін.
- Төменгі мектептің рейтингі: Егер мектептегі жүйе рейтингі төмендеп кетсе, онда әлеуетті сатып алушыларға көршілес болмайды.
- Жалаңаш экономика: экономикалық құлдырағанда, үйдегі бағалар да жасалады. Аз адамдар үй сатып ала алады, ал аздаған адамдар жұмсауға тырысады.
- Қоршаған ортаны қорғау мәселелері / қуат желілері: Жердегі радонның немесе басқа химиялық заттардың жоғары деңгейлері, артқы аулада немесе қала арқылы өтетін құбыр желісінде салынатын электр желілері сіздің үйіңізді ең жақсы долларға сатуды қиындатады.
3-ші түйме: Жұмыс істей алатын топ сізді құруға немесе сындыруға қабілетті
Табысты жылжымайтын мүлік тез аударылады және дұрыс бағаға жасалады. Қате мердігерді жалдау, дизайнер немесе Риэлтор флипке тез ауыса алады. Ең дұрысы сізде жылжымайтын мүлікті жабудан бұрын сенімді адамдардың тобына ие боласыз, сондықтан уақытты жұмсамайсыз.
Дизайнерлер
Егер сіздің дизайнерлеріңізді жөндеуге жалдағыңыз келсе, онда ол аймақпен таныс болғанына көз жеткізіңіз. Сіз жасағыңыз келген соңғы нәрсе - жақсарады. Әр үйге Калькутта мәрмәр және бразилиялық ағаш едендер қажет емес. Үлкен ақшаны үлкен қабат жоспарымен және таза дизайнымен жасай аласыз. Асүйлер мен ванналар үйлер сатады, бірақ сатып алушылардың көпшілігі $ 400 кран мен 40 доллар арасындағы айырмашылықты білмейді.
Нарықты біле отырып, бұл саладағы сатып алушының қандай түрі бар екенін анықтауға көмектеседі. Ауданда көптеген сингл, жас жұбайлар, кішкентай балалары бар жас отбасылар, отбасылар құрған немесе бос ұя салғандар бар ма? Бұл жөндеуге ең жақсы әдісті анықтауға көмектеседі. Тағы бір жатын бөлмеге қосу керек пе? Балаларға арналған отбасылық бөлмеге назар аударыңыз ба? Негізгі лигасы басты ұтыс бола ма?
Мердігерлер
Оған электриктер, суға арналған қондырғылар, шатырлар, шатырлар, ГВЭК мердігерлері, суретшілер, павардар және басқа қажет нәрселер кіреді. Сіз ең жақсы бағаны алу үшін бірнеше өтінімдерді алғыңыз келеді, бірақ сонымен қатар тіркелгі деректерін тексергіңіз келеді, себебі ең жақсы баға әрқашан ең жақсы сапалы жұмыс емес. Сіз ең алдымен жақсы баға алды деп ойлайсыз, бірақ мердігердің жұмсақты жұмысын белгілеуге тырысатын көп уақыт пен ақшаны жұмсауды тоқтатады.
Мердігер қалаға жөндеу жұмыстарын жүргізуге қажетті рұқсаттарды түсінетініне көз жеткізіңіз. Қалаға рұқсат беру үшін қанша уақыт қажет? Бекітілуі тиіс аймақтарды бөлу туралы мәселелер бар ма? Қаламен рұқсат беру бірнеше айға дейін жұмыс істей алады және кез-келген әлеуетті пайда табу мүмкіндігін тез азайтады.
Мердігерлер жұмысқа қанша уақыт кететінін «бағаламау» үшін де белгілі. Жұмыстың аяқталуы үшін мердігермен белгіленген мерзіміңіз бар екеніне көз жеткізіңіз. Сондай-ақ, уақытында аяқталмаған осы тапсырмалар үшін сіздің бюджетіңіздегі күтпеген қорды қамтуыңыз қажет.
Риэлторлар
Сіз Риэлтормен сатасыз ба, не мүлікті сатуға тырысасыз ба? Егер сіз Риэлтормен сатсаңыз, сатылымда олардың комиссиясына әсер етіңіз.
Риэлторды таңдағанда, сіз үйді сатуға тырысатын нарық туралы білетініне сенімді болуыңыз керек. Егер сіз Риэлтормен бұрын жұмыс істеген болсаңыз да, олар белгілі бір нарық үшін ең қолайлы болмауы мүмкін.
Сонымен қатар, көптеген Риэлторлар тез сатылым жасауға мүдделі және ең бастысы доллар үшін үй сатпайды. Өзіңіздің зерттеуіңізді жүргізгеніңізге және риэлтордың өзіңіздің үйге жетуіңізге ыңғайлы екенін сезінгеніңізге көз жеткізіңіз. Сіз жылдам сатуды қаласаңыз да, үстелге тым көп ақша қалдырудың қажеті жоқ.