Сіздің жалдаушыларыңызға, меншікке және сіздің қаржыңызға көмек көрсету
Жалға беруді басқару стратегиясы 3
Сізге қажетті стратегияны таңдай алмас бұрын, басқаруға болатын жалға берілетін мүліктің барлық түрлі бағыттарын түсінуіңіз керек.
Жалға берушінің басқару міндеттерін үш бөлімге бөлуге болады:
- Жалға берушілерді басқару
- Жылжымайтын мүлікті басқару және инспекциялау басқармасы
- Қаржы басқармасы
1. Жалға берушілерді басқару
Бұл жылжымайтын мүлікті басқарудың бір бөлігі, ол ең жақын және ең айқын. Дегенмен, табысты иесіз болу жалдау ақысын жинаудан әлдеқайда көп. Сіз басқаруға тиіс:
- Жалгерлік жинақ : Мерзімін белгілеу. Аптасына немесе айына жалға алу. Кейінгі ақы мен жеңілдік кезеңдерін белгілеу. Жалға берілмеген жалға алу.
- Жалдау туралы келісімдер : Жалға беру сіздің мемлекетіңіздің жалға берушінің заңы талап ететін барлық заңды талаптарды қамтитынын тексеру. Заңның ең соңғы нұсқасы бойынша жалға алудың жаңартылғандығын дәлелдеу. Барлық жалға алушылардың жалға беру басталу және аяқталу күнін басқару.
- Жалға алушы : Жарнамалық бос жұмыс орны. Кездесуді орнату. Қолданбалар туралы ақпаратты тексеру. Сондай-ақ, белгілі бір жалдаушылардың жақсы жарамды екенін анықтауға болады.
- Жылжыту : жалдау келісімдеріне қол қою. Ережелерді, талаптарды және ережелерді орындау. Қауіпсіздік депозитін жинау және бірінші айда жалға алу. Жалға беру қондырғысының ағымдағы жай-күйімен жүріп өту.
- Move-Out : жалдау мерзімінің аяқталғанын растау. Кез келген зақым үшін жалға алу бөлімшесінің жағдайын тексеру . Пәтерге жаңа жалға алушыны табу процесін бастау.
- Жалға алынған шағымдар: шағымдарды беру. Мәселені шешу үшін ойын жоспарын орнату.
- Жөндеу сұраулары: Сұрауларға жылдам жауап беру. Жөндеудің маңыздылығын басымдыққа ала отырып. Жөндеуді өзіңіз жасаңыз немесе оны біреуді жалдатыңыз.
- Жалға алушыдан кету : жалға берушіге шығарылғанға дейін заңды түрде қажетті ескертулер жіберу. Сотқа шығаруға беру. Шығаруға негіз болған дәлелдемелерді дайындау.
2. Жылжымайтын мүлікке техникалық қызмет көрсету және инспекциялар жүргізу
Жалға берілетін мүлікті басқарудың екінші бөлігі жылжымайтын мүлік болып табылады. Жеке құрылымды тұрғындардың денсаулығы мен қауіпсіздігі үшін сақтау керек. Сіздің сақтандыру компанияңыз белгілі бір стандарттарды қанағаттандыру үшін шатыр сияқты құрылымның белгілі бір бөліктерін де талап етуі мүмкін немесе мүлікті сақтандырудан бас тартуы мүмкін.
- Техникалық қызмет көрсету: шөпті кесу. Жапырақтарды жинау. Қар күрек. Қоқыс жинау. Барлық ортақ жерлерді таза ұстау. Қыс мезгілінде жалға берушілердің ағын суға қол жеткізуі және жылудың болу мүмкіндігі бар. Төбенің ағуын, су құбырының ағып кетуін, сынған плиткаларды, бос ұстағыштарды, есік немесе терезе құлыптарын бұзу.
- Инспекциялар: Сіз қаладан, тіпті сіздің кредиторыңыздан және сақтандыру компаниясынан инспекциялармен айналысуыңыз керек. Қала инспекциясы жылжымайтын мүлік сіздің денсаулығыңыз бен қауіпсіздік техникасы ережелеріне сәйкес келетініне көз жеткізу керек. Кредитор мен сақтандыру компаниясы мүлікті жылжымайтын мүлікке қарыз берген сомаға немесе оның сақтандырылған сомасына көз жеткізу үшін тексереді.
3. Қаржы басқаруы
Басқарудың үшінші бөлігі, сіз жалдау құқығының иесі болған кезде күресуге мәжбүр боласыз. Сіз ай сайын қанша ақша жиналып жатқанын және қанша ақша шығып жатқанын түсінуіңіз керек.
- Жалдау төлемдері: Ай сайын жалдау ақысын қанша жинайды.
- Ипотекалық төлем: Сіз ай сайын сіздің ипотекалық несиеіңізге төлейсіз.
- Сақтандыру: Сіздің мүлікті сақтандыру үшін қанша төлесіз.
- Салықтар: Жыл сайынғы мүлік салығы қандай.
- Коммуналдық қызметтер: Егер тұрғындар коммуналдық қызметтер үшін ақы төлеуге жауап бермесе, жылжымайтын мүлікке ай сайын су, газ және электр шоттары қанша тұрады.
- Өтемақы / айыппұлдар: Мүліктік тексерулер немесе сот шығындары үшін төлеуге арналған ақылар. Мүліктегі техникалық қызмет көрсету үшін күтпеген айыппұлдар.
3 Жалға беруді басқару стратегиясы
Енді басқаруға тура келетін жалға берілетін мүліктің әртүрлі бағыттарын түсінетін болсаңыз, осы аймақтарды қалай басқарғыңыз келетінін анықтай аласыз.
Үш негізгі тәсіл бар:
- Do-It-yourself басқару
- Half Do It Yourself / Half Outsource
- Outsource Management толық
1. Do-It-yourselfself басқару
Бұл басқару тәсілінде сіз бәріне жауап бересіз, демек, DIY. Жалға алуды, қарды шайқауды және салықтарыңызды жинауды сіз жалғызсыз.
Артықшылық
- Жалпы бақылау: жалға берілетін меншік иесі ретінде сіз бизнес иесі болып табыласыз. Сіз мұны өзіңіз жасаған кезде өз бизнесіңіздің барлық бөліктерінде не болып жатқанын білесіз.
- Мәселелерді жылдам түсіну: Басқарудың барлық бөліктерінде қолыңыз бар болғандықтан, мәселе туындаған кезде дереу көре аласыз. Өкінішке орай, сіз өзіңіздің мүлігіңіздегі барлық заттарға жауапты болғандықтан, сіз бұл мәселені бірден шеше алмайсыз.
Аз
- Білімнің жетіспеушілігі: Барлығында сарапшы болу мүмкін емес. Егер сіз бухгалтеріңізді салықтарыңызды тапсыру үшін жалдаған болсаңыз, бухгалтер сіз білмеген бірнеше шегерімдерді ұстаған болуы мүмкін. Егер сіз жалға алу туралы келісімшартты дайындау үшін адвокат жалдаған болсаңыз, онда сіздің адвокат жалдауға дайындалудың орнына, сіз назардан тыс қалдырған мемлекеттік жалға берушілер туралы заңдарды енгізуі мүмкін. Егер сіз өзіңіздің меншікке шатыр орнату үшін кәсіби маман жалдаған болсаңыз, онда сіз өзіңізді орнатуды емес, төбесі ағып кетуіңізге тура келмеуіңіз мүмкін.
- Қиындықтар: барлық адамдар үшін бәрі тым көп болуы мүмкін. Сіз бәріне жауапты болғандықтан, сіз қателесеңіз неғұрлым қатал болуы мүмкін.
Ең жақсысы
- Жалға берілетін бірліктер саны аз иелері.
- Бұрын бизнесті иеленетін иелері.
- Жалға беруді басқарудағы тәжірибесі бар үй иелері.
- Басқаруды қажет ететін үй иелері.
2. Half Do-It-Yourself / Half Outsource
Жалға берілетін жылжымайтын мүлікті басқаруға арналған осы тәсілде сізге өзіңіздің тәжірибеңізді сезінген жерлерді басқарасыз, содан кейін өзіңізді ыңғайсыз сезінбейтін немесе басқаруға ниет жоқ жерлерді сыртқы ресурстармен қамтамасыз етесіз.
- Сыртқы құқықтық мәселелер
Мысал ретінде, сіз заңдық мәселелерді қамтитын жалға беруді басқару мәселелерін шешуге болады. Сізге мүліктің қаржысын басқару, күнделікті қызмет көрсету және жалға берушілердің шағымдары туралы жақсы сезінуге болады, бірақ заңдық мәселелер бойынша өте ыңғайсыз. Бұл жағдайда сіз туындайтын кез келген құқықтық мәселелерді шешу үшін адвокат жалдауға болады. Бұл жалдау туралы келісімшартты сіздің мемлекетіңіздің барлық жалға берушінің заңдастырушыларының заңдарына сәйкес келтіріп, жалға берушілердің барлығын шығарып тастау үшін жасауы мүмкін.
- Outsource Maintenance мәселелері
Бұл сценарийде барлық техникалық қызмет көрсету мәселелерімен айналысуға көмекші жалдауға немесе басшы қызметкерін жалдауға болады, бірақ басқа басқару міндеттемелерін өзіңіз жасай аласыз.
Артықшылық
- Уақытты босату уақыты: Егер сіз бәрін жасамасаңыз, сізде көп уақыт пен кезең болады. Бұл уақытты қалай пайдаланасыз? Сіз отбасыңызбен көбірек уақытты бағалай аласыз немесе қосымша уақытты табу үшін осы уақытты пайдалана аласыз.
- Сарапшылар бар ма? Сіз белгілі бір аймақта сізден көбірек білетін деп үміттенетін басқа адамдарға бақылау жасайсыз.
Аз
- Өзгелерге сенім арту : Сіз осы адамдарға не істеп жатқандарын және олардың жақсы мүдделерін ескере отырып, сенімдеріңізді білдіресіз.
Ең жақсысы
- Жалға алушылар санының артуы бар үй иелері.
- Орташа жалдаушы.
3. Outsource Management толық
Бұл басқару стратегиясында сіз меншікке ие боласыз, бірақ сізде менеджер болғыңыз келмейді. Сіз өзіңіздің күшіңіз күнделікті операцияларды басқармай, мүлікті таңдауда екенін сезінесіз. Сіз жылжымайтын мүлік менеджерін немесе мүлікті басқару компаниясын жалдаасыз. Жылжымайтын мүлік басқарушы компаниялардың барлығы жылжымайтын мүлік иелерінің скринингін, жалға берушіні көшіруді, жалға алуды, техникалық қызмет көрсетуді және жөндеуді, жалға алушыны жылжытуды және жалға берушіні шығаруды қоса алады.
Артықшылық
- Күнделікті бас ауруларынан еркіндік: Сіз таңертең екі адамның қоңырау шалуды қажет етпейтінін көресіз. Сіз ең төменгі деңгейге жауапты боласыз, бірақ сіз жауапты болып табылатын шешімдер әдетте ең маңызды шешімдер бола алады, мысалы, жалдаушыны шығарып алуды бастауға мүмкіндік береді.
Аз
- Қымбат: Жылжымайтын мүлік менеджерлері жылына он мыңдаған долларға ақы төлейді. Сіздің иелігіңіздегі жалдау ақысының көп мөлшері соғұрлым көп болады.
- Істің дұрыс емес болуы Сіздің бизнесіңізді жойып жіберуі мүмкін: Сіз өзіңіздің бизнесіңізді және осылайша сіздің өміріңізді басқа біреудің қолына қойып отырсыз. Сіздің жетістігіңіз бен сәтсіздіктеріңізге қамқорлық жасайтын біреуді табу өте қиын болады. Кез-келген перспективалық менеджерлерді мұқият тексеріп, нашар жүретін болса, нақты шығу стратегиясына ие болуыңыз керек.
Ең жақсысы
- Жалға бермейтін жалға берушілер.
- Көптеген жалға беру иелері бар үй иелері.
- Әртараптандырылған инвестициялары бар жылжымайтын мүлік инвесторлары.