Бизнес иесі ипотекамен коммерциялық ғимаратты сатып алған кезде, ипотека ұстаушы сатып алушыға стандартты ипотека туралы ережені қамтитын мүліктік саясатын алуын талап етуі мүмкін.
Міне мысал.
Мысал
Энди тұрмыстық техниканы сататын A-1 Appliances компаниясына ие. Энди компаниясының компаниясы ғана сәтті несиеден алынған ипотекасы бар жаңа қойманы сатып алды.
Lucky Lending-дан алынған A-1 қарызы қойма арқылы қамтамасыз етілді. Себебі қойма несиеге кепілдік ретінде қызмет етеді, Lucky Lending осыған қатерлі қызығушылық тудырады . Lucky компаниясының мүддесін қорғау үшін, кредиттік келісім А-1-ні қойма ғимаратын өрттен және коммерциялық меншік саясатына сәйкес басқа да қауіп-қатерден сақтандырады. Келісімде әдеттегідей ипотекалық несие саясатын қамтуы керек.
Стандартты тармақ
Өткен жылдарда мүлікті сақтандыруды жазған сақтандырушыларға 1943 Нью-Йорк Стандартты өрт қауіпсіздігі саясаты деп аталатын саясат нысаны қажет болды. Соңғысы кредиторлардың құқықтарын қозғайтын «Mortgagee» атты тармақ болды. Бұл тармақ стандартты ипотекалық шарт деп аталды.
Қазіргі уақытта Нью-Йорктегі нысан өте сирек қолданылады және ISO коммерциялық меншік саясаты салалық стандарт болып саналады. ИСО нысанында Ипотекалық ұстаушылар деп аталатын тармақта кепілдіктер қолданылады. Бұл тармақ енді стандартты ипотекалық шарт ретінде қызмет етеді. Бұл жеке сақтандырушылар жасаған көптеген мүліктік саясатта көрінеді.
Қызығушылықтары
ИСО ипотекалық несие туралы декларацияда көрсетілген ипотека иесіне қолданылады. Кредитор заем бойынша қамтамасыз ету ретінде қызмет ететін ғимараттың немесе құрылымның жоғалуы немесе зақымдалуы үшін жабылады.
Егер саясатта бірнеше кредиторлар тізімделген болса, олар басымдық тәртібімен реттеледі. Мысалы, полис ұстаушы екі ипотекалық несиелік ғимаратты (бірінші және екінші) сатып алды. Егер ғимарат күйдірілсе, алғашқы ипотекаға аударылған кредитор төленеді. Алғашқы кредитор өтелгеннен кейін екінші ипотекадағы кредитор төлемдерді алады.
Ипотекалық несие берушілер кредиторларға «олардың мүдделері пайда болуы мүмкін» төлемін алады деп айтады. Бұл дегеніміз, әрбір несие беруші алатын сома сақтандырылған ғимараттың бүліну дәрежесіне және қарыздың төленбейтін қалдықына (негізгі және пайыздық) байланысты. Мысалы, өрт А-1 аппараттарының қоймасын жояды. Өрт кезінде A-1-і 750 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі бақытты қарызға ие. Lucky Lending бағдарламасы $ 750,000 сақтандыру төлемін алады, оның меншікке деген қызығушылығы.
Сақтандырушы залал үшін төлейтін сома осы саясатқа сәйкес шектеледі. Мысалы, A-1 қоймасының құны 1,5 млн. Долларға сақтандырылса, сақтандырушы барлық жабық тараптарға (A-1 аппараттары және барлық кредиторлар) 1,5 млн.
Кейбір мемлекеттерде кредиторлар ипотека емес, несиелерді сенім арқылы жүзеге асырады. Осыған байланысты, ипотекалық несие туралы ипотекалық несие берушінің термині қамқоршыны қамтиды.
Алаяқтық
Заемшының мүліктік саясатына байланысты залалды өтеу туралы заем берушінің құқығын бұзу алдындағы мүліктік иеленушіге қарсы бас тарту туралы іс-әрекеттерге ешқандай әсер етпейді. Мысалы, А-1 аппараттары бірнеше ипотекалық төлемдер жасамайды, сондықтан Lucky Lending дефолт туралы хабарламаны шығарады. Хабарлама шыққаннан кейін бір ай өткеннен кейін, қойма өрттен жойылады. Әдепкі хабарлама Lucky-дің саясаттағы шығын үшін төлем алу құқығына әсер етпейді.
Сақтандырушының актілері
Кепіл беруші сақтандыру полисі сақтандырушының сақтандыру шартының талаптарын бұзғанымен, саясат бойынша шығынды өтеуге құқылы.
Мысалға, А-1 аппараттарының қоймасы өрттің көмегімен жойылсын делік. А-1 ғимаратқа және оның мазмұнына зиян келтіргені үшін мүліктік сақтандырушымен талап-арыз жібереді. Дегенмен, A-1 зақымды тексеруге арналған құрылғыны реттеуге рұқсат бермейді. Сақтандырушы А-1-нің талаптарын қанағаттандырмайды, өйткені A-1 саяси жағдайды сақтамады.
Lucky Lending компаниясының саясатқа сәйкес қалпына келтіру құқығы А-1-нің әрекеттеріне несие беруші белгілі бір шарттарды орындағанша әсер етпейді. Кредитор:
- Сақтандырушы төлеген төлемге байланысты төленбеген сыйақыны төлеңіз
- Жоғалту дәлелі (егер полис ұстаушы мұны жасамаған болса) шығынды дәлелдеу туралы хабарлама алған сәттен бастап 60 күн ішінде жібереді
- Сақтандырушыны ғимараттың иелігіндегі немесе тұрғылықты жерінде кез келген өзгерістер туралы хабардар болса, немесе егер тәуекел елеулі өзгерсе
Кредитор осы қадамдардың барлығын аяқтағаннан кейін, A-1-дің мүліктік саясаты бойынша шығын төлемін алуға құқылы.
Құқықтарды беру
ISO Ипотекалық ұстаушылар туралы ереже суброгация туралы ережені қамтиды. Сақтандырушы кредиторға залалды өтеуді жүзеге асырса, бірақ сақтандырушыға төлемді қабылдамаса, суброгация құқығының берешегі сақтандырушыға төлемнің көлеміне аударылады. Алдыңғы мысалда, A-1 аппараттарына сақтандыру полисі бойынша төлемдерден бас тартылды, себебі ол сақтандыру шартының талаптарын сақтамады. Lucky Lending компаниясы зақымдалған қоймаға деген қызығушылығы үшін 700 000 АҚШ доллары көлемінде сақтандыру төлемін алды. Өрт кезінде ғимаратта сақталған электр кептіргіште ақаулық пайда болды. Егер Lucky Lending залал үшін өтемақы алған жоқ болса, кредитор кептіру өндірушісін мүліктік зиян үшін сотқа берді.
А-1-нің мүліктік сақтандырушысы жоғалғаны үшін бақытты несие беруді өтеген. Осылайша, өндірушінің өтемақысы үшін жауапкершіліктегі кредитордың құқығы сақтандырушыға беріледі. Сақтандырушы қазірдің өзінде өндірушіге «Lucky Lending» компаниясына төлеген 700 000 АҚШ долларын өтеу үшін сотты талап етуге құқылы.
Сақтандырушы кредиторға кепілдік бойынша негізгі соманы және кез келген есептелген сыйақыны төлеуді таңдауы мүмкін. Егер қандай да бір берешек қалса, полис ұстаушы бұл соманы сақтандырушыға төлеуге міндетті.
Болдырмау және жаңару
Ипотека туралы ереже бойынша сақтандырушы, егер сақтандырушы осы саясатты тоқтатса немесе оны ұзартудан бас тартса , кепілдікке ие тұлғаны жазбаша түрде хабардар етуге міндетті. Сақтандырушы сақтандыру сыйлықақысын төле алмаған жағдайда, сақтандырушы осы саясатты алып тастамас бұрын 10 күн бұрын кредиторға хабарлауға міндетті. Егер сақтандырушы сыйлықақыны төлемеуден басқа кез-келген себептермен саясатын тоқтатса, онда ол кредиторға 30 күн бұрын алдын-ала хабарлауы тиіс. Сақтандырушы саясатты жаңартпау туралы шешім қабылдаған жағдайда, ол он күндік хабарлама беруі тиіс.
Бұл күшін жою шарттары мемлекеттік заңмен өзгертілуі мүмкін. Мәселен, кейбір елдер сақтандыру полисі қандай да бір себептермен сыйлықақы төленбеуден басқа жағдайда жойылса, кем дегенде 45 күн бұрын кредиторды хабардар етуді талап етеді.