Жылдам әрі тиімді сату туралы кеңестер
Құжаттар
Кіріс және шығыстар туралы есеп: Сіз өзіңіздің қаржылық ақпаратыңыздың сатылғанға дейін жалға берілуіне көз жеткізуіңіз керек.
Кіріс пен шығыстар туралы есеп дайындау сізге және кез-келген әлеуетті сатып алушыға сіздің меншік құныңыздың жақсы көрінісін береді.
Табыс: Осы кірістер мен шығыстар туралы есепке қосылатын болсаңыз, жылжымайтын мүлікке түскен барлық кірістерді ай сайынғы және жылдық негізде есепке алу қажет. Бұл жалгердің ай сайынғы жалгерлік ақысын, сондай-ақ тұрақ алаңдарынан, шайбалармен және кептіргіштерді пайдаланудан немесе төлемдеріңізден жарнама билеттерін немесе ұялы телефон мұнарасын сатып алу үшін бақытты болса, қосымша жалдау ақысын қамтуы мүмкін.
ШЫҒЫСТАР: Кірістер мен шығыстар туралы есепте бір жыл ішінде жұмсап жатқан ақшаны қамту керек. Бұл мыналарды қамтуы мүмкін:
- Мүлік салығы
- Сақтандыру төлемдері
- Су және канализациялық шығыстар: Егер сіз коммуналдық қызметтерге жауап берсеңіз.
- Электр қуаты: Егер сіз коммуналдық қызметтерге жауап берсеңіз.
- Газ шығындары: Егер сіз коммуналдық қызметтерге жауап берсеңіз.
- Мұнайға ақы төлеу: Егер сіз коммуналдық қызметтерге жауап берсеңіз.
- Техникалық қызмет көрсету : Көптеген инвесторлар және / немесе Риэлторлар техникалық қызмет көрсету үшін пайызды бағалайды. Дәстүрлі түрде бұл сома жалпы операциялық табыстың 5 пайызын құрайды. Техникалық шығындар мүліктің мөлшері, мүліктің жас шамасы және сыртқы кеңістіктің көлемі бойынша өзгереді. Ол көгалдандыру шығындары, ескірген немесе бұзылмайтын қондырғылар, есік құлыптары, терезелер, сынған тақтайшалар, сантехникалық ағып кетулер, төбесі ағып кету немесе жылыстайтын қоршауларды жөндеу немесе ауыстыру шығындарын қамтуы мүмкін.
- Бос орын Шығындар: Көптеген инвесторлар бос орын факторына есеп береді. Мүліктің түріне қарай, бұл сан жалпы операциялық табыстың бес пайызынан он пайызына дейін болады деп күте аласыз. Бос орынға жұмсалатын шығындарға жылжымайтын мүлікті сату үшін шығындар кіреді, мысалы, жалға алу үшін жарнамалар орналастыру және салықтар мен сақтандыру сияқты мүлікті ұстауға арналған шығындар .
Кірістерге, шығындарға және мүлікті басқаруға қатысты құжаттар жинау
Табыс пен шығыс туралы есептердің элементтері: Жалға берілетін мүлікті сатуға қоймас бұрын кірістер мен шығыстар туралы есепте қамтылған элементтердің көшірмелерін табуға болады. Сіз бұл мәлімдемелерді өткен жылмен жинағыңыз келеді. Бұл барлық коммуналдық төлемдерді, сақтандыру есептілігін, мүлік салығын, ипотекалық төлемдерді, жалға төлемдерді, техникалық қызмет көрсету шығындарын және т.б. қамтуы мүмкін.
Барлық түбіртектерді компьютерге сканерлеуіңіз керек, солайша олардың сандық көшірмесі де бар. Бұл элементті әлеуетті сатып алушыға, адвокатқа немесе Риэлторға сұраным жібергеннен кейін жеңілдетеді, өйткені сіз оны электрондық түрде қолжетімді боласыз.
Барлық қолданылатын лизингтің көшірмелері: Ағымдағы жалға берушілер үшін барлық жалдау келісімдерінің көшірмелерін жинағыңыз келеді. Бұл қолданыстағы жалдау төлемін , сондай-ақ жалдаудың ұзақтығын тексеру үшін пайдаланылатын болады.
Жылжымайтын мүлікке соңғы жетілдірулер тізімі: Соңғы жылдары жылжымайтын мүлікке жасалған жақсартулардың тізімін жасау керек. Мысалы, сіз жаңа шатырды қойып, пешті ауыстыруды немесе асүйді жөндеп көрдіңіз бе? Сондай-ақ, жұмысты орындаудың болжалды күнін және жетілдірудің шамаланған мәнін қосқыңыз келуі мүмкін.
Жетілдірулер тізімінде сипаттама сын есімдерді қосқыңыз келеді. Мысалы, жөнделген асүйдің орнына, жөнделген асүй, сұр шәйнек стиліндегі шкафтар, полярлық ақ граниттен және метрополитенді бұрышпен қоса, жөнделді.
Бұдан басқа, сіз жасаған жұмыстың дәлелдемелерін таба аласыз. Бұл шот-фактуралардың, жұмысқа арналған келісімшарттардың немесе басқа түбіртектердің көшірмесі болуы мүмкін.
Жиі, риэлтор сіздердің меншікке арналған листингтік мәліметтерді біріктіргенде осы жақсартулар тізімін пайдаланады. Сондықтан бұл тізім мүмкіндігінше мұқият болу керек.
Кез-келген рұқсаттардың көшірмелері: Біріншіден, сіз өзіңіздің меншік құқығыңызда ашық рұқсат жоқ екеніне көз жеткізуіңіз керек. Сіздің қалаңызға байланысты, сіз бұл сұрақты жеке, телефон немесе Интернет арқылы жасай аласыз. Бұл ашық жазба сұрауы ретінде белгілі.
Егер жылжымайтын мүлікке қатысты ашық рұқсат болса, оларды сатудан бұрын жабу қажет болуы мүмкін. Сізге қандай жұмысты аяқтау керек екенін анықтау керек, жұмысты аяқтау үшін лицензиялық мердігерді жалдауға тура келеді, содан кейін қаланың инспекторы бар және жұмысқа рұқсатты жабу үшін код жұмысын жүргізгенін тексеріңіз.
Сіз мүлікте болған кез-келген жұмыс үшін барлық рұқсаттардың көшірмелерін жинауға немесе алуға тиіссіз. Сіздің қалаңыз жылжымайтын мүлікке жазылған барлық рұқсаттардың көшірмелерімен қамтамасыз етуі керек.
Пайда әлеуетін анықтаңыз
Сіз өзіңіздің мүлікіңізді сатсаңыз, қанша ақша жұмсауыңызға болатынын білу үшін қаржы жинау керек.
1. Сіздің ипотекаңызға қанша ақша бересіз? Сізде алдын-ала айыппұл санкциялары бар ма?
2. Сіздің жылжымайтын мүлікіңізді сатқан кезде жауапты болады. Оған сату кезінде жылжымайтын мүлікті аудару салығы, сату кезінде риэлтор комиссиясы, адвокаттың жарналары мен алымдары жазылуы мүмкін.
3. Сіздің салықтық базаңыздың мүлік үшін қандай екенін білесіз, сол себепті сізге салық төлеудің қаншалықты маңызды екенін білесіз. Салық базаңыздың қандай екенін анықтау үшін бухгалтеріңізбен сөйлесіңіз.
Жалпы алғанда, Сіздің негізіңіз жыл ішінде есептен шығарылмаған жылжымайтын мүлікке кеткен шығындардың барлығы болады, мысалы, сатып алу бағасын, жабу шығындарын және жетілдірулерді, сонымен қатар, жылдар ішінде құнсыздану кезінде есептен шығарылған соманы алып тастау.
4. Сіздің жылжымайтын мүлікіңіздің нарықтық құны қандай екенін біліңіз. Өткен жылы сіздің аймақта сатылған екі немесе үш салыстырмалы қасиетті табуыңыз керек. Бұл нөмірлерді сіздің меншік сатуға болатын бағалар ауқымының өрескел идеясын алу үшін пайдалануға болады.
5. Сіздің мүлігіңіздің нарықтық құнын төмендетіңіз, егер сіз өзіңіздің ипотекаңызда қалдырған соманы алып тастасаңыз, сатылымнан қанша ақша кететінін анықтау үшін мүлікті сатуға жұмсалатын шығындардың минусын алып тастаңыз.
6. Сіз капиталға қанша ақша төлеуге болатынын анықтауыңыз керек, салықтар түседі. Бұл әрекетті орындау үшін Сіз өзіңіздің мүлікіңізді сату бағасын сіз есептеген салықтық базаны алып тастаңыз. Бұл сома капиталдың пайда болуына салынатын салықтарға қатысты қандай мөлшерде қарыздарыңыз бар екенін анықтайды. Бухгалтеріңізбен сөйлескеніңізге көз жеткізіңіз, өйткені сатылымда өте аз ақшамен кететін сценарийлер болуы мүмкін, бірақ құнсызданудан мүлікке меншік құқығында есептен шығарылғаны себепті капиталға салынатын пайда салығынан әлдеқайда көп.
Техникалық қызмет көрсету
Кейінге қалдырылған күтім: сатудан бұрын сіз өзіңіздің жылжымайтын мүлікіңізді мүмкіндігінше жақсы көргіңіз келеді. Бұл сіз күткен техникалық қызмет көрсету мәселелерін шешу уақыты. Бұған жалпы аумақтарды бейнелеу, көгалдандыруды жақсарту немесе шағымданады, жұмыс істейтін дәретханаларды немесе крандардағы кішігірім тамшыларды бекітеді.
Капиталды жақсарту : Сіз сатуға дейін қандай да бір капиталды жетілдіруді аяқтауға тұр ма екенін білуіңіз керек. Жақсы нәтиже шығындардан гөрі үлкен қайтарымды береді ме? Мысалы, сіз жылжымайтын мүлікке жаңа шатырды нарықтық мөлшерге қарағанда аз орналастыра аласыз ба?
Мүлкке көп ақша салуға мағынасы бар ма? Егер мұндай жақсартуларды жасамасаңыз, ол сату мүмкіндігін азайта ма? Нашар шатыр, палуба немесе қабырғаның тесіктері біреуді мүлікті сатып алудан қорғайды ма?
Жалпы кеңестер
Жалға берушілерге хабарлаңыз: Сіздің жалға берілетін мүлікіңіз нақты нарықта болған кезде, әлеуетті сатып алушылар мүлікті қараған кезде кемінде бір жалдау бөліміне кіре алады. Сондықтан жалға берушіні сатуға қойғаны туралы қалай және қашан хабарлай аласыз? Мүліктің мөлшеріне байланысты мүлікті сатуға ниет білдірген барлық жалға алушыларға хабарлауыңыз мүмкін. Жалға алушыларға перспективалы сатып алушыларға көрсетуді қалайтындар туралы хабарлау қажет.
Кейде жалға алушылар жылжымайтын мүлік сатуға шыққанын естігенде қорқады. Олар сатылған кезде оларды ауыстыруды ойлайды. Олар сондай-ақ жаңа үй иесінің мүлікті басқаратындығына алаңдайды. Кейбір жалғашылар бұл ақылға қонымды және ақылға қонымды емес мәселелер бойынша үй иесіне қарсы шығу мүмкіндігі ретінде пайдаланады, сондықтан жалға алушыларға келешек сатып алушылармен өзара әрекеттесу мүмкіндігін беру туралы абай болыңыз.
Кез-келген бос орынды толтырыңыз: Сатуға дейін сіз мүлікті 100 пайызға сатып аласыз. Бос орыныңыз болса, бос орынды тез арада толтыру үшін бұрыштарды кеспеңіз. Толық скрининг процесін бақылағаныңызға көз жеткізіңіз.
Егер сіздің жылжымайтын мүлікіңіз тез сатылмаса, сіз мүлікке салынған мүлікті жалға бересіз. Сіз сондай-ақ жылжымайтын мүлікке проблемалық иелерді орналастыруды қаламайсыз, ол оның мүлкіне зиян келтіруі мүмкін, ол оның ең жақсы көрінісін қажет етеді. Бос тұрған жалдаумен айналысқаннан гөрі бос бірлікте болу жақсы.
Сұхбат Риэлторлар : Сіз жалға берілетін мүлікіңізді тізімдеу үшін Риэлторды табуыңыз керек. Егер Сізде Риэлтор бар болса, онда сіз бұрын жұмыс істеп, өзіңізді жайлы сезінесіз.
Олай болмаған жағдайда, сіз бірнеше риэлторлармен сұхбаттасуыңыз керек. Мүлік түріне және сіз сататын салаға маманданған Риэлторларды іздеу маңызды. Жалғыз отбасылық үйлер немесе кондоминиумдар осындай мамандандырылған біреуге мұқтаж болмауы мүмкін, бірақ көп үйлесімде, бөлшек саудада, аралас пайдалануға арналған жылжымайтын мүлік немесе басқа да ерекше инвестициялар, сатуға талпынған мүлік түрін сататын табысқа ие адамға іздейміз. Сол сияқты, адвокаттар ажырасулар, салық шағымдары немесе корпоративтік құқық сияқты белгілі салаларда мамандандырылған.
Оны нарыққа қашан қою керек? Инвестициялық жылжымайтын мүлік иелеріне бастапқы тұрғын үйді сату сияқты бірдей ережелерді ұстанбайды. Тұрақты тұрғын үй нарығы көктемде күшті, өйткені отбасылар жаңа оқу жылына дейін жаңа үйлерге кіруге тырысады.
Жалпы алғанда, инвестициялық жылжымайтын мүлікті жылдың кез келген уақытында сатуға болады. Мереке күндері немесе жаз мезгілінде неғұрлым төмен белсенділікті көре аласыз.